Thị trường bất động sản đang có chuyển biến tích cực, song các thành viên thị trường mong muốn các cơ chế, chính sách mới thẩm thấu nhanh và sâu hơn để đẩy nhanh tốc độ tháo gỡ vướng mắc cho các dự án hiện nay. Dưới đây có trích dẫn ý kiến của luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW dưới góc độ pháp lý.
Từ câu chuyện “phạt cho tồn tại”…
Tại Kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá XV đang diễn ra, dự kiến Quốc hội sẽ thông qua 15 dự án luật và 3 nghị quyết, trong đó có những sắc luật và nghị quyết tác động cả trực tiếp lẫn gián tiếp đến thị trường bất động sản như Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Đấu thầu, Nghị quyết giám sát chuyên đề của Quốc hội về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”…
Thống kê sơ bộ của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy, có tới gần 1.000 dự án bất động sản trên cả nước gặp vướng mắc pháp lý dẫn đến bị đình trệ, chậm tiến độ…, gây lãng phí nguồn lực rất lớn. Trong khi đó, dự án chậm tiến độ, vốn tồn đọng kéo dài làm tăng chi phí cho chủ đầu tư, từ đó gây áp lực lên giá nhà.
Theo Báo cáo của Đoàn giám sát về kết quả giám sát chuyên đề nói trên, trong thời gian qua, Chính phủ đã chỉ đạo rốt ráo các địa phương tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản, nhưng quá trình thực hiện hết sức khó khăn vì có thể dẫn tới các rủi ro pháp lý cho cán bộ thực thi. Lý do bởi ranh giới giữa tháo gỡ vướng mắc và hợp thức hóa vi phạm của dự án, của nhà đầu tư rất mong manh.
Báo cáo của UBND TP. Hà Nội cho thấy, trong 2-3 năm trở lại đây, tiến độ phát triển các dự án bất động sản tại TP. Hà Nội rất chậm, gần như không có dự án mới được phê duyệt đầu tư ở giai đoạn này, sản phẩm nhà ở mới được chào bán chủ yếu là các dự án đã phê duyệt từ giai đoạn trước. Nhiều dự án được khởi công ở giai đoạn trước cũng chậm triển khai và phải điều chỉnh tiến độ.
Do đó, theo quan điểm của ông Vũ Hồng Thanh - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, trong quá trình xem xét, cho ý kiến đối với các luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 8 và thứ 9, cần nghiên cứu hoàn thiện các quy định theo hướng tôn trọng quy luật thị trường và nguyên tắc phát triển bền vững, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, rõ ràng của hệ thống pháp luật; khắc phục những hạn chế của các quy định pháp luật hiện hành; giải quyết được những vướng mắc trên thực tiễn.
Trong đó, một trong những vấn đề nhận được nhiều ý kiến thảo luận nhất tại nghị trường Quốc hội là cần có hướng dẫn cụ thể để xử lý dứt điểm các dự án sai phạm nhằm khơi thông nguồn lực đất đai, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
Đáng lưu ý, tại rất nhiều dự án “treo”, cơ quan quản lý đã chỉ ra nguyên nhân xuất phát từ cơ chế, chính sách bất cập, chồng chéo… khiến doanh nghiệp loay hoay, còn cán bộ địa phương phải đối mặt với rủi ro pháp lý nên thiếu tự tin trong phê duyệt các dự án.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Bất động sản Toàn Cầu (GP-Invest) cho hay, hoạt động đầu tư đất đai tại Việt Nam đang đối mặt với nhiều rào cản, từ thủ tục pháp lý phức tạp, quy trình hành chính chậm trễ… tới sự không nhất quán trong một số quy định giữa các địa phương.
“Với khoảng 38-40 con dấu cần phải có với mỗi dự án, từ khâu chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch, định giá cho tới khi hoàn thành dự án với đủ ý kiến của các sở, ban, ngành, thủ tục hành chính… là vướng mắc lớn nhất doanh nghiệp đang gặp phải. Ngoài ra, mỗi lần điều chỉnh quy hoạch, thiết kế là một lần phải xin lại từng ấy con dấu, một dự án triển khai nhanh thì mất không dưới 3 năm, chậm thì 5-10 năm. Đó là chưa kể ở nhiều dự án, vì lý do nào đó bị rơi vào diện vi phạm, bị thanh tra, kiểm tra thì nguy cơ ‘đứng hình’ vô thời hạn hoàn toàn có thể xảy ra”, ông Hiệp phản ánh.
Do đó, khi góp ý dự thảo Nghị quyết giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” sắp được thông qua (trong đó, Đoàn giám sát kiến nghị có giải pháp hài hòa để xử lý, song “không hợp thức hoá vi phạm”), đại biểu Lê Thanh Hoàn đồng tình với quan điểm xử lý này và đề nghị có hướng dẫn cụ thể.
Theo ông Hoàn, đối với các dự án, công trình xây dựng vi phạm thì chỉ có 2 lựa chọn khả thi là thu hồi dự án, phá bỏ công trình vi phạm hoặc chính thức hóa nó, đưa nó trở lại nền kinh tế.
Khi phá dỡ các công trình xây dựng vi phạm thường gây lãng phí về nguồn lực xã hội với các chi phí đáng kể về kinh tế, chi phí pháp lý hành chính, xã hội, lượng khí thải carbon và ảnh hưởng đến môi trường. Những chi phí này hiếm khi xứng đáng so với lợi ích của việc phá dỡ.
Trong khi đó, đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn đại biểu Đồng Nai) cho rằng, rất nhiều thông báo, kết luận của các cấp bao giờ cũng có một câu “không hợp thức hóa sai phạm”, nhưng nếu cứ nói chung chung như vậy mà không diễn giải thì rất khó thực hiện. Ở Đồng Nai, có những dự án quy mô hàng tỷ USD nhưng chỉ liên quan tới sai phạm có thể do nhận thức, có cả sai phạm của doanh nghiệp và thiếu sót của chính quyền địa phương.
“Bởi vậy, sai phạm nào của doanh nghiệp thì chúng ta phải xử lý nhanh, xử lý dứt điểm để doanh nghiệp tiếp tục kinh doanh, còn những gì thiếu sót của chính quyền thì phải khắc phục ngay để doanh nghiệp tiếp tục hoạt động”, ông An kiến nghị.
Đại biểu Lý Tiết Hạnh (Đoàn đại biểu Bình Định) cho hay, các dự án sai phạm là các công trình, là tài sản của doanh nghiệp, tài sản của xã hội và cả tài sản của người dân, do đó cần nghiên cứu cách xử lý phù hợp.
Theo bà Hạnh, chúng ta nên sử dụng nguồn lực này có hiệu quả, có thể chuyển đổi công năng sử dụng cho phù hợp, đồng thời vẫn xử lý sai phạm.
Chính phủ cần nghiên cứu đưa ra khung pháp lý đối với từng nhóm vướng mắc, mạnh dạn giao thẩm quyền cho địa phương trong xử lý, kể cả điều chỉnh hoặc đề xuất điều chỉnh quy hoạch để đưa các dự án vào khai thác, sử dụng phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội trên từng địa bàn.
… tới mở cơ chế để thúc đẩy thị trường
Thực trạng mất cân đối giữa các phân khúc nhà ở trên thị trường bất động sản hiện nay, cụ thể là dư thừa phân khúc cao cấp, thiếu hụt phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho người thu nhập thấp, đi kèm nỗi lo an sinh xã hội đang đặt ra những yêu cầu cấp thiết cần có phương án giải quyết, trong đó xóa bỏ bất cập về cơ chế, chính sách được ưu tiên hàng đầu.
Ngoài vấn đề “phạt cho tồn tại” nêu trên, chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp cho hay, một trong những nội dung rất được quan tâm là dự thảo Nghị quyết thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại Chính phủ đang trình Quốc hội trước kỳ họp này.
Trước đó, dự thảo Nghị quyết đã một lần “lỡ hẹn” trình Kỳ họp thứ 7 hồi tháng 6/2024, do Chính phủ chưa chuẩn bị kịp hồ sơ. Đầu kỳ họp thứ 8, nhiều người tỏ ra “hụt hẫng” vì không thấy nội dung dự thảo này trong chương trình kỳ họp.
Tuy vậy, một tin vui là tuần qua, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội - đơn vị chủ trì thẩm tra dự thảo Nghị quyết đã tổ chức phiên họp toàn thể để thẩm tra đề nghị của Chính phủ về việc bổ sung dự thảo này vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 (nghĩa là có thể trình Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 8 đang diễn ra).
Theo nguồn tin của Báo Đầu tư Chứng khoán, dự thảo Nghị quyết đang nằm trên bàn của Ủy ban Pháp luật, nếu quá trình thẩm tra hoàn tất thì rất có thể sẽ được bổ sung vào chương trình kỳ họp. Quan trọng hơn, dù được thông qua ở kỳ họp này hay kỳ họp sau, đây cũng là một tín hiệu tích cực, tạo động lực cho thị trường.
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trên cả nước có tổng cộng 579 dự án nhà ở thương mại đang triển khai theo cơ chế thỏa thuận hoặc đã có quyền sử dụng đất.
Trong đó, 493 dự án được xác định có dấu hiệu vướng quy định tại Điều 23 - Luật Nhà ở 2014. Các dự án nhà ở thương mại thường được triển khai thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đã có quyền sử dụng đất, tập trung chủ yếu tại các địa phương có kinh tế phát triển và nhu cầu về đất ở cao.
Tuy nhiên, số liệu báo cáo từ 48 tỉnh, thành phố cho thấy, phần lớn các dự án nhà ở thương mại đều gặp khó khăn liên quan đến đất đai. Cụ thể, nhiều doanh nghiệp cố gắng tạo lập quỹ đất để lập dự án nhà ở thương mại bằng cách nhận chuyển nhượng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác”, thay vì chỉ nhận chuyển nhượng “đất ở” như quy định tại Luật Nhà ở 2014.
Bên cạnh đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với “đất khác” để triển khai dự án nhà ở thương mại cũng gây ra nhiều rắc rối khi theo quy định, dự án phải có sẵn “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác”.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tại TP.HCM, từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, ghi nhận 126 dự án nhà ở thương mại không đáp ứng được yêu cầu về loại đất. Trong đó, khoảng 100 dự án chỉ có “đất ở và đất khác” và khoảng 20 trường hợp có “đất khác không phải là đất ở”. Điều này dẫn đến việc không được công nhận chủ đầu tư.
Tương tự, Hà Nội đã chấp thuận 221 dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất với đất khác, nhưng đến nay vẫn còn 189 dự án vướng mắc pháp lý.
Vấn đề trên không chỉ ảnh hưởng đến các dự án tại TP.HCM và Hà Nội, mà còn lan rộng ra các địa phương khác. Đồng Nai cũng ghi nhận 10 dự án nhà ở thương mại đang gặp khó khăn tương tự.
Luật Đất đai 2024 tiếp tục duy trì cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, nhưng có sự thu hẹp so với trước, cụ thể là chỉ cho phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (Điểm b, Khoản 1, Điều 127).
Tuy nhiên, thực tế công tác quản lý đất đai cho thấy, các trường hợp hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất ở đủ lớn phù hợp với quy mô, tiêu chuẩn của dự án nhà ở là không có, do quy định về hạn mức giao đất ở tại Luật Đất đai qua các thời kỳ và thực tế tại các địa phương thực hiện thời gian qua không vượt quá 400 m2 đất ở (Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 và quy định về hạn mức giao đất ở của các tỉnh hiện nay).
Ở các địa phương, nhiều khu công nghiệp nằm trong quy hoạch được phê duyệt trước đây nhưng sau đó điều chỉnh giảm quy mô, tách một phần ra khỏi khu công nghiệp và cho phép phát triển khu đô thị.
Tuy vậy, do nguồn gốc là đất phi nông nghiệp nên các doanh nghiệp khi mua lại đều vướng mắc trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho dù khu đất đã nằm trong quy hoạch chung là “đất ở đô thị”.
Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cho hay, không chỉ chủ đầu tư, cơ quan nhà nước cũng gặp khó khăn với câu chuyện này, nhất là trong mục tiêu tạo chính sách ưu đãi thu hút đầu tư.
Bởi về bản chất, với xu hướng phát triển dự án như hiện nay, muốn thu hút đầu tư lớn thì bắt buộc phải quy hoạch các quỹ đất lớn ở xa trung tâm cũ và đại đa số quỹ đất này là đất nông nghiệp, đất trồng cây… Tuy nhiên, lúc này, chủ đầu tư không lập quy hoạch được do không có đất ở (vì đất chưa chuyển đổi được thành đất ở), cho dù quy hoạch có khu vực đất ở. Những điều này gây khó khăn, phức tạp rất lớn.
“Đơn cử, Hà Nội đang phát triển rộng ra khu vực đường Vành đai 3, Vành đai 4… và ở những khu vực này, đất nông nghiệp rất nhiều. Nếu theo quy định hiện hành thì đất đai sẽ bị lãng phí vì khu vực đó quy hoạch đất ở có thể phát triển nhà cao tầng, thấp tầng, nhưng vì không có một mét đất ở hiện hữu nào thì cuối cùng cũng bế tắc.
Do đó, Nghị quyết mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại nếu được thực hiện thí điểm sẽ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản khi đang vướng ở câu chuyện cung - cầu.
Lúc này, vấn đề nằm ở tiêu chí quan trọng nhất là quy hoạch phải phù hợp với Luật Quy hoạch và quy hoạch của địa phương, còn lại không nên giới hạn chỗ nào được làm, chỗ nào không được làm, bởi sẽ dẫn đến tình trạng xin - cho rất phức tạp”, vị đại diện trên nói.
Do đó, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, nghị quyết trên nếu được Quốc hội thông qua sẽ mở ra cơ hội tháo gỡ các vướng mắc, tồn đọng đối với những dự án đã triển khai nhưng “vướng” đất ở, qua đó tạo thành một cơ chế pháp lý đồng bộ, toàn diện về đầu tư, khơi thông nguồn lực đất đai và tạo nguồn cung nhà ở mới ra thị trường. Khi nguồn cung tăng cao, cơ hội hiện thực hóa giấc mơ an cư của người dân sẽ gần hơn.
Còn ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ (EZ Property) nhấn mạnh, để thực hiện thí điểm việc mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại, chúng ta cần có sự linh hoạt trong quy hoạch và phân bổ nguồn lực đất đai.
Các địa phương nên có kế hoạch rõ ràng trong việc chuyển đổi đất để đáp ứng nhu cầu thực tế. Việc áp dụng những quy định linh hoạt này không chỉ tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển, mà còn góp phần thu hút đầu tư cho địa phương.
Kiến nghị thực thi hiệu quả 3 sắc luật mới về bất động sản
Theo ghi nhận của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian qua, mặc dù Chính phủ và các bộ, ngành đã tập trung mọi nguồn lực để xây dựng, ban hành các quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, nhưng đến nay chưa có địa phương nào ban hành đầy đủ các văn bản hướng dẫn theo thẩm quyền.
Điều này cũng được thể hiện trong báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường gửi tới các đại biểu Quốc hội ngay trước thềm Kỳ họp thứ 8 này. Báo cáo cho hay, việc còn nhiều địa phương chưa ban hành đầy đủ các văn bản thuộc thẩm quyền đã ảnh hưởng nhất định đến hiệu quả của việc triển khai thi hành Luật, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, doanh nghiệp là bên sử dụng đất.
Đại biểu Trần Văn Tuấn (Đoàn đại biểu Bắc Giang) cho biết, trước kỳ họp này, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh đã phối hợp với UBND tỉnh và các cơ quan, sở, ban ngành tổng hợp và nhận thấy, có 19 vấn đề liên quan đến Luật Đất đai 2024, 15 vấn đề liên quan tới Luật Nhà ở 2023 và 4 vấn đề liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chưa được quy định chi tiết, hướng dẫn rõ ràng trong các nghị định của Chính phủ và các thông tư của các bộ, ngành liên quan.
“Đây là vấn đề các cấp, các ngành ở địa phương và các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân liên quan đang rất mong mỏi, chờ đợi. Đề nghị Chính phủ và các bộ, ngành liên quan cần khẩn trương và thường xuyên quan tâm thực hiện”, ông Tuấn nói.
Về vấn đề này, đại biểu Phan Đức Hiếu - Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho hay, Ủy ban vẫn bám sát cùng Chính phủ theo dõi, xem xét, đánh giá tình hình triển khai 3 sắc luật mới này.
Đối với Luật Đất đai 2024, đến nay đã có 10/10 nghị định được Chính phủ ban hành, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành 1 quyết định, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính đã ban hành 5/6 thông tư được Luật giao. Nhiều địa phương đã tập trung nguồn lực để ban hành một số văn bản hướng dẫn theo thẩm quyền, nhưng cũng có địa phương chậm ban hành.
Ông Hiếu cho rằng, việc thực thi 4 luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư rất quan trọng. Một số địa phương chưa có kinh nghiệm nên chậm ban hành các văn bản hướng dẫn.
Bởi vậy, cần có một tổ thi hành 4 luật nhằm có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan để cùng nhau tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và người dân. Nếu không có hướng dẫn triển khai cụ thể, rõ ràng, các luật này sẽ gặp nhiều khó khăn trong quá trình áp dụng vào thực tế.
|
