Chất xúc tác cho thị trường M&A địa ốc phát triển

Nhà đầu tư ngoại đã mạnh dạn hơn

Sau một thời gian dài trầm lắng, hoạt động M&A bất động sản đã sôi động trở lại kể từ đầu năm 2015 với hàng loạt thương vụ đình đám. Trong đó, bên cạnh sự tích cực của của nhiều đại gia nội, là sự xuất hiện của nhiều nhà đầu tư nước ngoài với những nước cờ thâu tóm đầy toan tính của mình.

Số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ kế hoạch và Đầu tư cho thấy, đến cuối quý IV/2015, lĩnh vực bất động sản đã thu hút 2,39 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), đứng thứ 3 về thu hút vốn trong các trong lĩnh vực. Bước sang quý I/2016, tình hình này tiếp tục được cải thiện với tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm là 239,78 triệu USD, đứng đứng thứ 2 trong tổng số 19 ngành lĩnh vực thu hút vốn FDI.

Làn sóng nhà đầu tư ngoại thâu tóm các cao ốc có vị trí đắc địa tại Hà Nội và TP. HCM đã bắt đầu rộ lên từ nửa cuối năm 2014 và đến 2015, xu hướng này càng trở nên rõ rệt.

Các thương vụ đình đám có thể kể đến như Tập đoàn Lotte của Hàn Quốc thâu tóm Diamond Plaza; Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad rót vốn vào Dự án Flora Anh Đào (TP. HCM) để cùng Công ty Nam Long phát triển dự án này; Creed Group của Nhật Bản rót 200 triệu USD mua lại 20% cổ phần của CTCP Đầu tư và phát triển bất động sản An Gia (An Gia Investment); Gaw Capital Partners thâu tóm thành công 4 dự án lớn của Indochina Land; hay mới đây nhất, Keppel Land nhận chuyển nhượng 40% Dự án Empire City tại quận 2, TP. HCM (tương đương với 93,9 triệu USD). Trước đó, Keppel Land cũng đã kịp mua lại thành công Dự án Hà Nội Westgate…

Những thương vụ nêu trên cho thấy niềm tin vào thị trường Việt Nam đang ngày càng được củng cố và nâng cao trong con mắt các nhà đầu tư nước ngoài.

Ở một góc nhìn rộng hơn, đây có thể coi là kết quả từ những nỗ lực của các cơ quan hoạch định chính sách trong thời gian vừa qua, thông qua mở rộng điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoại tham gia vào thị trường. Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã bổ sung đối tượng được phép kinh doanh, đầu tư vào các dự án bất động sản tại Việt Nam là các “cá nhân người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam”. Điều này tạo ra hiệu ứng tâm lý tích cực, giúp các nhà đầu tư bất động sản vững tâm hơn vào thị trường Việt Nam.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng mở rộng hơn và chính thức cho phép việc nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài, thay vì chỉ được nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án như Luật Kinh doanh bất động sản 2005, cũng đã tạo ra chất xúc tác, giúp hoạt động M&A bất động sản sôi động trong thời gian qua.

Trong giai đoạn hiện tại, có thể nói rằng, với tiềm lực tài chính mạnh, việc các nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam sẽ giúp thị trường có thêm được nguồn vốn mới, dồi dào hơn, nhất là trong bối cảnh khả năng tín dụng bất động sản - nguồn vốn chủ yếu của thị trường địa ốc hiện này có thể sẽ bị siết lại trong thời gian tới, giúp cho các thành viên thị trường vững tin hơn vào chu kỳ phát triển mới.

Đa phần các phương án tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài hiện nay là thông qua các phương án hợp tác với các chủ đầu tư trong nước để cùng triển khai các dự án sẵn có. Nhà đầu tư nước ngoài gần như không thâu tóm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để tự thực hiện dự án, dù cách thức này không gặp quá nhiều khó khăn.

Khi thực hiện thủ tục này, nhà đầu tư nước ngoài chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký chuyển nhượng vốn/cổ phần, sau đó ghi nhận lại nội dung thay đổi trên giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và dự án tiếp tục được tiến hành.

Lý do nhà đầu tư nước ngoài ít thực hiện phương thức này bởi thông thường, các doanh nghiệp Việt Nam thường có nhiều dự án khác nhau, tình hình tài chính doanh nghiệp không minh bạch, rõ ràng, nên nếu không tìm hiểu kỹ sẽ rất rủi ro. Do đó, các nhà đầu tư nước ngoài muốn mua một hoặc một số dự án cụ thể để kinh doanh.

Khi thực hiện phương thức này, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, dự án được chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện như có phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500; dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng; chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, chất lượng dự án.

Hiện nay, các chủ đầu tư Việt Nam khi tiến hành chuyển nhượng dự án chủ yếu là vì gặp khó khăn về tài chính, không đủ tiền để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Do đó, yêu cầu trên đã phần nào làm cản trở hoạt động chuyển nhượng. Để đáp ứng các điều kiện này, các nhà đầu tư nước ngoài lại phải cho doanh nghiệp Việt Nam vay vốn hoặc ký kết hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) để chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện các thủ tục nêu trên. Nhiều trường hợp, nhà đầu tư nước ngoài không muốn giải pháp này vì chứa nhiều rủi ro.

Một trở ngại nữa là theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhà đầu tư nước ngoài khi tiến hành hoạt động M&A, yêu cầu cần phải có pháp nhân tại Việt Nam. Như vậy, nhà đầu tư phải thành lập công ty kinh doanh bất động sản tại Việt Nam trước khi mua dự án và công ty này phải có vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng và phải góp đầy đủ vốn trong vòng 3 tháng. Với cách thức đầu tư theo tính “thời điểm”, nhiều nhà đầu tư nước ngoài sẽ phải cân nhắc rất nhiều trước khi vào Việt Nam.

Chưa kể, những “thủ tục rườm rà, nhiêu khê” còn tạo ra cơ chế không lành mạnh, minh bạch, gây tốn kém thêm nhiều chi phí khác. Điều này phần nào hạn chế khả năng tham gia của nhà đầu tư nước ngoài.

Để tháo gỡ các vướng mắc này, cơ quan quản lý nên nghiên cứu bỏ điều kiện “chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án cần phải có sổ đỏ hoặc đã phải giải phóng mặt bằng”.

Ngoài ra, trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài phải thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam trước khi nhận chuyển nhượng dự án, thì cơ quan chức năng phải có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều này giúp nhà đầu tư yên tâm hơn khi thành lập doanh nghiệp với số vốn lớn tại Việt Nam.

Nếu tháo gỡ được các vướng mắc trên, hoạt động M&A bất động sản, nhất là các thương vụ có yếu tố của nhà đầu tư nước ngoài sẽ phát triển mạnh hơn.