Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có bài viết về vấn đề phân lô bán nền trên Tạp chí Đầu tư tài chính (VietnamFinance). Dưới đây là nội dung chi tiết:
Không phải người dân cứ xin hiến là nhà nước phải nhận
Trên thị trường bất động sản, đất nền là phân khúc được giới đầu tư rất ưa chuộng. Việc liên tiếp xuất hiện các cơn sốt đất trong những năm qua càng kích thích dòng tiền đầu tư lẫn đầu cơ vào phân khúc này. Có cung ắt có cầu. Tại nhiều nơi, doanh nghiệp, cá nhân đua nhau xin hiến đất làm đường giao thông, tiến tới xin chuyển mục đích sử dụng đất rồi từ đó phân lô bán nền. Với cách làm này, chủ đất không mất nhiều vốn, thời gian, lại dễ làm, dễ bán, quay vòng vốn nhanh, chưa kể đến việc giá đất tăng do đầu tư hạ tầng.
Đối với nhà đầu tư, các sản phẩm đất phân lô có diện tích và giá bán vừa phải, rất phù hợp để “xuống tiền”, dễ dàng mua đi bán lại (lướt sóng) kiếm lời. Xu hướng phân lô bán nền vì thế đã nhanh chóng nở rộ, nhất là tại các tỉnh vùng ven Hà Nội, TP. HCM và các địa phương có du lịch phát triển như Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc. Thời gian gần đây, tình trạng này diễn ra mạnh mẽ nhất tại Lâm Đồng, nơi hàng trăm đồi chè bị “cạo trọc” trong cơn lốc phân lô.
Nhìn ở góc độ tích cực, việc người dân, doanh nghiệp hiến đất cho nhà nước để làm hạ tầng giao thông, công trình công cộng, phục vụ cho lợi ích chung là rất đáng trân trọng. Tuy nhiên, việc dùng cách hiến đất như một “chiêu bài” để phục vụ lợi ích cá nhân, cụ thể là đủ điều kiện tách thửa, thì cần phải xem xét có cơ chế quản lý nghiêm túc, tránh đưa đến những hệ lụy cho địa phương và thị trường.
Bởi trên thực tế, việc phân lô bán nền chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn, còn lâu dài sẽ để lại những hậu quả rất lớn như: địa phương cạn kiệt quỹ đất, từ đó khó kêu gọi, thu hút đầu tư, nhất là đầu tư quy mô lớn; quy hoạch đất đai, phát triển đô thị bị phá vỡ; người dân mất nguồn thu nhập trực tiếp từ sản xuất kinh doanh; còn thị trường địa ốc địa phương rơi vào cảnh sốt nóng cục bộ, thậm chí hỗn loạn.
Về mặt luật pháp, các hoạt động liên quan đến bất động sản như phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng… chịu sự điều chỉnh của nhiều luật như: Kinh doanh bất động sản, Đất đai, Dân sự… cùng nhiều văn bản dưới luật khác như: Nghị định 43/2014, Nghị định 01/2017, Nghị định 148/2020 (sửa đổi Nghị định 43/2014)… Dù rằng hệ thống quy định pháp luật còn có những chỗ chưa đồng nhất song việc để xảy ra tình trạng dùng “chiêu bài” hiến đất làm đường để phân lô bán nền tràn lan như thời gian qua, trước hết, là do sự thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương. Bởi địa phương là nơi quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa, diện tích tối thiểu được tách thửa.
Mặt khác, người dân có quyền xin hiến đất, nhưng không phải người dân cứ xin hiến là nhà nước phải nhận. Việc nhận đất hiến hay không là do địa phương quyết định dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương. Việc người dân tự xây dựng công trình giao thông trên đất nông nghiệp vốn dĩ không đúng quy định nhưng nếu chính quyền lại ghi nhận hiện trạng (đường giao thông dân tự làm) vào hồ sơ địa chính thì đã gián tiếp ghi nhận công trình vi phạm, tạo điều kiện cho người dân tách thửa vì lợi ích cá nhân.
Bịt kẽ hở luật pháp
Tất nhiên, như trên đã nói, quy định pháp luật hiện nay vẫn còn kẽ hở cần phải bịt kín để xử lý tình trạng tách thửa tràn lan. Kẽ hở đó là sự mở rộng đối tượng tách thửa của Nghị định 01/2017.
Cụ thể, Luật Đất đai 2013 (Điều 143, khoản 2 về đất ở nông thôn và Điều 144, khoản 4 về đất ở đô thị) nói rõ rằng UBND cấp tỉnh chỉ quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở. Tuy nhiên, khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017 sửa đổi bổ sung Nghị định 43/2014 lại cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Như vậy, có thể thấy quy định tại Nghị định 01/2017 không phù hợp với Luật Đất đai. Bởi, Luật Đất đai không có quy định về tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác mà chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn, đất ở đô thị, trong khi đó Nghị định 01/2017 lại cho phép tách thửa đối với từng loại đất (gồm cả đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp).
Có thể nói, việc trao quyền quá lớn cho UBND cấp tỉnh trong việc quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa kết hợp với sự thiếu minh bạch, thiếu cơ chế giám sát trong thực hiện chia tách sẽ dễ dẫn đến tình trạng xin cho, thậm chí là tiếp tay, tạo cơ hội cho nhiều đối tượng chạy theo lợi nhuận thu gom đất sau đó lợi dụng quy định hiến đất làm đường, phân lô, tách thửa, lập dự án bất động sản “chui” mua bán kiếm lời.
Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản cũng đang tồn tại không ít khoảng trống như chưa có các quy định cụ thể điều chỉnh loại hình kinh doanh bất động sản dưới hình thức phân lô bán nền, đặc biệt đối với phân lô bán nền mà không hình thành dự án.
Có nên cấm phân lô bán nền?
Mặc dù việc phân lô bán nền tràn lan như hiện nay đã để lộ ra một số mặt xấu, gây hại cho thị trường song nhà nước chưa nên cấm hoàn toàn việc này. Nguyên nhân là trong vài năm trở lại đây, đất nền dự án đã có bước tăng trưởng rất mạnh, trở thành “con gà đẻ trứng vàng” của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, nhu cầu của người dân đối với việc sở hữu nền đất để tạo lập nhà ở cũng là khá lớn.
Trong quá khứ, Chính phủ và một số địa phương đã từng cấm phân lô bán nền, nhưng chỉ sau một thời gian lại phải gỡ bỏ quy định này. Cụ thể, sau Luật Đất đai 2003, Nghị định 181 cấm hoàn toàn phân lô bán nền ở khu vực đô thị và khu vực phát triển quy hoạch đô thị. Nhưng 2 năm sau đó, Nghị định 17 lại mở hơn, cho phép phân lô bán nền ở khu vực thị trấn và nông thôn. Khi Quốc hội thảo luận Luật Đất đai 2013, Điều 194 vẫn mở ra hình thức cho phân lô bán nền trong các dự án phát triển về nhà ở, đất ở.
Như vậy có thể thấy thay vì cấm hoàn toàn, nhà nước nên xây dựng cơ chế quản lý rõ ràng để vừa đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, vừa nhất quán phương hướng xử lý trong dài hạn. Về phía doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản, bên cạnh việc tuân thủ quy định pháp luật, các đơn vị nên có kế hoạch phát triển lâu dài cho sản phẩm của mình, không nên chỉ tập trung vào lợi ích kinh tế ngắn hạn từ việc phân lô. Các tổ chức môi giới cũng nên minh bạch thông tin dự án và kiên quyết nói không với những dự án mà pháp lý chưa rõ ràng, đầy đủ.
