Trong bài "Cao ốc bị gán nợ, dân có mất nhà?" đăng trên báo Cafef, có trích dẫn ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Như tin đã đưa, Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (TCTD) Việt Nam - VAMC đã thu giữ tài sản bảo đảm của Công ty Cổ phần Sài Gòn One Tower nhằm mục đích xử lý, thu hồi nợ theo quy định của pháp luật. Tài sản bị thu giữ là dự án cao ốc phức hợp Sài Gòn M&C tại địa chỉ 34 Tôn Đức Thắng, quận 1, TP.HCM.
Từ khi Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng có hiệu lực, đây là tài sản đầu tiên và lớn nhất mà VAMC thu giữ. Trong tương lai, có thể sẽ còn nhiều dự án khác bị xử lý theo cách tương tự. Vậy quyền lợi của những người đã đăng ký mua căn hộ tại các dự án bị thu giữ có bị ảnh hưởng?
Có thể bán đấu giá tòa nhà
Dự án Saigon One Tower có tổng mức đầu tư khoảng 5.000 tỉ đồng, khởi công từ năm 2007. Sau hai năm khởi công, dự án rơi vào bế tắc. Tính đến thời điểm ngưng thi công vào cuối năm 2011, khoảng 80% khối lượng công việc đã hoàn thành.
Ngày 21-8, VAMC đã thu giữ tòa nhà để xử lý và thu hồi nợ của Công ty Cổ phần Sài Gòn One Tower (tổng dư nợ gốc và lãi lên đến trên 7.000 tỉ đồng). Trong văn bản thông báo thu giữ tài sản, VAMC cho hay sẽ thực hiện thu giữ quyền sở hữu và quyền khai thác kinh doanh toàn bộ công trình xây dựng tầng, khu trung tâm thương mại, khu văn phòng cho thuê, các công trình phụ; quyền sở hữu gần 15.000 m2 diện tích khai thác kinh doanh thực tế của khu căn hộ cao cấp.
Theo luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật Basico, việc VAMC thu giữ tòa nhà không đồng nghĩa với việc họ hay tổ chức tín dụng có quyền sở hữu đối với dự án Saigon One Tower. Chủ sở hữu của dự án vẫn là Công ty Cổ phần Sài Gòn One Tower. Chỉ khi nào Công ty Cổ phần Sài Gòn One Tower đã đăng ký sang tên bằng hợp đồng và thủ tục hợp pháp cho người khác thì pháp luật mới thừa nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu mới.
“Ở đây, VAMC được quyền đòi nợ chủ đầu tư dự án, không đòi được thì xử lý tài sản bảo đảm. Để xử lý tài sản bảo đảm, VAMC có thể nhận chính tài sản này để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ hoặc bán cho tổ chức khác chẳng hạn” - luật sư Đức nói.
Còn chuyên gia ngành tài chính ngân hàng Trần Khiết Hùng cho biết: VAMC thu giữ và xử lý tài sản đó bằng cách bán đấu giá. Bởi nếu không xử lý như vậy thì dự án đó không biết đến khi nào mới tái khởi động. Và nếu thời gian “đắp chiếu” càng lâu thì quyền lợi của người mua nhà mới càng có nguy cơ không được bảo đảm.
Người dân không lo mất tài sản
Khảo sát trên các trang quảng cáo mua bán bất động sản, rất hiếm tìm thấy khách hàng nào rao bán căn hộ thuộc dự án Saigon One Tower. Hiếm lắm mới thấy một quảng cáo rao vặt bán gấp một căn hộ từ dự án này nhưng đã từ năm 2015. Gọi cho anh Trần Thanh Tùng, người xưng là nhân viên môi giới của dự án này, chúng tôi được biết: Hiện anh Tùng đã không còn làm môi giới giao dịch căn hộ thuộc dự án này nữa rồi.
“Chả ai dại gì đầu tư vào dự án đã đắp chiếu gần 10 năm như thế. Bởi với một số vốn đầu tư lên đến cả chục tỉ đồng, khách hàng dễ dàng có những lựa chọn tốt hơn gấp nhiều lần. Chưa kể giờ đây lại còn bị VAMC thu giữ thì không biết quyền lợi của khách hàng sẽ ra sao” - anh Tùng nói thêm.
Anh Phạm Tú, nhà đầu tư bất động sản khác, nói thêm: Chỉ với riêng việc “ngâm” gần chục tỉ đồng suốt 10 năm mà không sinh một đồng lãi nào cộng thêm với việc trượt giá cũng đủ khiến nhà đầu tư lao đao. Nhưng ngay cả khi nhà đầu tư của Saigon One Tower chấp nhận bán tống, bán tháo trong thời điểm này cũng chẳng có ai mua. Đó là lý do vì sao trên thị trường hiện không xuất hiện bất cứ một thông tin rao bán nào liên quan đến dự án này.
Chuyên gia tài chính ngân hàng, ông Trần Khiết Hùng trấn an: Về mặt quyền lợi, người dân mua căn hộ tại các dự án bị thu giữ tương tự như Saigon One Tower hoàn toàn yên tâm. Bởi khi bán đấu giá thì trong hồ sơ mời dự thầu sẽ bao gồm cả danh sách các khách hàng đã mua hợp pháp các căn hộ của dự án. Do đó, tổ chức nào trúng thầu cũng sẽ buộc phải kế thừa quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư ban đầu đối với các khách hàng đã mua căn hộ hợp pháp trước đó.
“Chỉ trừ khi chủ đầu tư mới được phép thay đổi thiết kế, dẫn đến giá thành căn hộ tăng lên thì lúc này cả khách hàng và chủ đầu tư mới sẽ phải ngồi lại với nhau để bàn bạc, thảo luận để đi đến thống nhất ý kiến giữa các bên” - ông Hùng nói.
Luật sư Trương Thanh Đức cho biết thêm: Nếu trước đây việc mua bán diễn ra bất hợp pháp (ví dụ như chủ đầu tư bán chui hoặc khách hàng mua phải căn hộ bất hợp pháp - như phần xây lố của tòa nhà 8B Lê Trực) thì bên VAMC được quyền xử lý, thu hồi nợ và nếu bên bán phá sản thì khách hàng có nguy cơ mất trắng. Nhưng nếu khách hàng đã thực hiện nghĩa vụ tài chính 100% cho chủ đầu tư thì sẽ có quyền sở hữu đối với căn hộ theo quy định của Luật Nhà ở. Đã có quyền sở hữu thì không ai có quyền xâm phạm tài sản của người mua.
Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Thanh Hà (Văn phòng luật SB Law) nói: VAMC chỉ có quyền thu giữ những tài sản mà chủ đầu tư cũ chưa bán thôi. Còn các căn hộ đã bán rồi thì họ không có quyền thu giữ và phát mại. Bởi người dân đã bỏ tiền ra để mua thì họ đã xác lập quyền sở hữu đối với tài sản mà mình đã mua. Chủ đầu tư mới sẽ vẫn phải tôn trọng hợp đồng mua bán hợp pháp của khách hàng. Bởi giao dịch của khách hàng diễn ra trước thời điểm dự án bị thu giữ và đó là giao dịch hợp pháp, được pháp luật thừa nhận và công nhận.
Nguyên tắc trong việc xử lý tài sản bảo đảm là phải bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của người dân nếu họ đã thực hiện đúng pháp luật. Còn công tác quản lý khoản vay và tài sản bảo đảm yếu kém, sơ hở dẫn đến không thu hồi được nợ thì đó lỗi của ngân hàng, cơ quan quản lý chứ không thể bắt dân chịu được.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Văn phòng luật SB Law
