Trong bài "Cẩn trọng với những “tiểu dự án” đất nền ăn theo quy hoạch", có trích dẫn ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Trong khi phân khúc căn hộ Hà Nội đang có dấu hiệu chững lại, thì phân khúc đất nền đang vào thời kỳ sôi động. Tuy nhiên, bên cạnh những dự án được quy hoạch, đầu tư bài bản, cũng đã xuất hiện những dự án phân lô, bán nền ăn theo, gây rủi ro cho khách hàng và cả thị trường.
Nhiều tiểu dự án ăn theo "sóng"
Từng là tâm điểm của cơn sốt đất dự án trước năm 2011, nhưng bong bóng bất động sản Hà Nội xì hơi đã khiến giá biệt thự, liền kề khu vực Lê Trọng Tấn (huyện Hoài Đức) rớt giá không phanh. Năm 2015, sau hơn 3 năm thị trường gặp khó (kể từ cuối 2012), mức giá tại các dự án quanh khu vực này đã giảm hơn 50% so với đỉnh. Thậm chí, có những dự án giảm giá 60 - 70%, nhưng ít người mua.
Tuy nhiên, từ năm 2015, sau khi một số đại gia rót vốn đầu tư và dự án đất nền, biệt thự ở khu vực phía Tây Hà Nội, đã giúp giá đất quanh khu vực này tăng trở lại, thị trường cũng đã sôi động hơn hẳn. Khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản ở khu vực phía Tây Hà Nội cho thấy, đã xuất hiện trở lại hàng chục sàn giao dịch bất động sản để giới thiệu, môi giới các sản phẩm bất động sản biệt thự, liền kề.
Trong vai một nhà đầu tư và thông qua một người bạn, phóng viên Đầu tư Bất động sản tiếp xúc với môi giới tên Việt Hoàng hoạt động tại khu Hà Đông, Hoài Đức. Tự giới thiệu là một môi giới trực thuộc STDA của CEN Group, nhưng Hoàng cũng cho biết, đang đứng danh cùng lúc ở nhiều sàn khác nhau và hiện nay đang phân phối nhiều dự án đất nền, biệt thự, liền kề quanh khu vực này. Hoàng cho biết, xu hướng đầu tư vào đất nền, biệt thự, liền kề đang dần trở lại sau quãng thời gian im hơi lặng tiếng.
Một phần vì khu vực này vẫn nằm trong chiến lược phát triển về phía Tây của Thủ đô, một phần vì các môi giới bắt đầu cảm thấy "khó" với phân khúc căn hộ, trong khi mặt bằng đất nền, liền kề vẫn đang ở mức giá tiềm năng, nên đầu tư vào đất nền hiện tại sẽ không sợ mất giá, mà sẽ chỉ có đi lên.
Sau nửa ngày dẫn phóng viên đi xem và giới thiệu một số dự án đang triển khai, thay vì mời chào chính dự án đó, Hoàng bỗng dưng đưa về một lô đất nhỏ gần Vạn Phúc (quận Hà Đông) và nói: "Đây là một dự án mới vô cùng tiềm năng mà em muốn giới thiệu anh tham khảo. Dự án này sắp ra mắt thị trường, với mức giá chưa đầy 40 triệu đồng/m2, rẻ nhất tại khu vực này, nhưng lại nhiều tiềm năng nhất, bởi chủ đầu tư dự kiến sẽ đẩy được mức giá tới gần 50 triệu đồng/m2. Lúc đó thì anh tha hồ mà ăn lãi chỉ sau vài tháng đầu tư".
Tuy nhiên, khi hỏi về pháp lý dự án ra sao, liệu đất có tranh chấp hay không, có quy hoạch hay chưa, thì Hoàng lái sang câu chuyện khác và chỉ nói rằng, pháp lý dự án rất "OK" và giá bây giờ rất ổn. Nếu không đầu tư thì chắc chắn sẽ mất cơ hội, vì đã có hàng trăm khách hàng gọi đến để đặt mua. Lấy lý do cần trao đổi thêm với vợ, phóng viên xin số và hẹn sẽ liên hệ lại.
Ở khu vực dọc từ Vạn Phúc, kéo xuống Tây Mỗ, Đại Mỗ (quận Nam Từ Liêm), nơi được đánh giá sôi động nhất của phân khúc đất nền, biệt thự, liền kề, theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, có cả chục "tiểu" dự án đất nền như dự án mà môi giới Hoàng vừa chào mời phóng viên.
Đặc điểm chung của các tiểu dự án này là quy mô nhỏ, chỉ vài chục lô có diện tích từ 50 - 100 m2, nhưng khách hàng sẽ không được cung cấp về tính pháp lý, mà các cò đất sẽ tư “rót mật vào tai” để khách đặt cọc trước.
Nhà đầu tư cần cẩn trọng
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, với cơ sở hạ tầng phát triển nhanh như hiện tại thì chắc chắn, khu vực phía Tây Hà Nội sẽ có thay đổi nhiều về quy hoạch. Do đó, người mua phải kiểm tra quy hoạch rất kỹ để chắc chắn đất họ mua không nằm trong quy hoạch của dự án nào hay không.
Bên cạnh đó, tiến độ thi công của các công trình hạ tầng giao thông, dịch vụ tiện ích phục vụ dân sinh như đường sá, điện, nước…, cũng ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà đất. Ngoài hạ tầng nội khu và tiện ích của dự án, cũng phải chú ý đến các dự án hạ tầng, tiện ích xung quanh mà dự án được quảng cáo được hưởng lợi, bởi trong trường hợp các dự án này bị treo, thì bất động sản trong khu vực cũng bị ảnh hưởng về giá.
"Mua đất dự án đã được quy hoạch, có đầy đủ hồ sơ pháp lý sẽ an toàn hơn, nhưng giá sẽ cao hơn. Đó là sự khác nhau giữa đất phân lô bán nền với đất dự án”, ông Đinh nói.
Liên quan đến vấn đề phân lô bán nền, theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw, trên thực tế, một số cá nhân lợi dụng sự sôi động của thị trường đã mua gom đất trong dân để phân lô bán nền. Các dự án này thường không có đầy đủ hồ sơ pháp lý, không có quy hoạch cụ thể.
Với các dự án này, không những người mua gặp rủi ro lớn, mà còn khiến phá vỡ quy hoạch tổng thể chung cả khu vực. Vì vậy, cơ quan nhà nước phải tăng cường công tăng kiểm tra, giám sát và biện pháp, chế tài mạnh để quản lý tình trạng trên, giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, ổn định hơn.
Theo Ninh Việt
Báo Đầu tư Bất động sản
