Trong bài "Cần lấp đầy khoảng trống pháp lý “mua bán kỳ nghỉ" đăng trên báo Đầu tư bất động sản, có trích dẫn ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Khoảng 50 năm trước, hình thức timeshare lần đầu tiên xuất hiện với việc chia sẻ quyền sử dụng chiếc máy tính của hãng IBM - một tập đoàn hoạt động trong lĩnh vực công nghệ máy tính đa quốc gia và có trụ sở tại Armonk, New York, Mỹ.
Hình thức này giúp cho các doanh nghiệp có thể sở hữu và sử dụng được chiếc máy tính trong một khoảng thời gian nào đó mà không tốn nhiều chi phí. Timeshare được ra đời với ý nghĩa nhằm chia sẻ thời gian sử dụng sản phẩm với người khác.
Sau này, ý tưởng về “chia sẻ thời gian” được áp dụng trong lĩnh vực kinh doanh khách sạn và du lịch. Hình thức timeshare trong ngành khách sạn, du lịch ra đời ở châu Âu trong những năm 1960. Pháp và Thuỵ Sĩ được coi là những nơi xuất hiện hình thức timeshare trong du lịch đầu tiên.
Mô hình kinh doanh này đã được luật hóa ở một số nước như Anh và một số bang của Mỹ đã đưa ra quy định riêng cho mô hình này. Nhiều nước ở châu Âu cũng đưa ra văn bản quy định mang tính hướng dẫn cho mô hình riêng biệt này. Trong khi đó, một số quốc gia khác cũng đã tiếp cận theo hướng bổ sung các quy định về bảo vệ người tiêu dùng hay vận dụng nguyên tắc bảo đảm cạnh tranh công bằng để xử lý vấn đề với timeshare.
Tuy nhiên, tại Việt Nam, theo đánh giá của luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, vấn đề nằm ở chỗ, đang có một khoảng trống pháp lý với hình thức này. Không thể để cho một tổ chức, cá nhân nước ngoài thông qua một doanh nghiệp Việt Nam huy động tiền của cả trăm, cả ngàn người dân mà thiếu sự bảo vệ của pháp luật.
Cụ thể, liên quan đến hoạt đông trong lĩnh vực kinh doanh khách sạn, du lịch thì Luật Thương mại và Luật Du lịch sẽ điều chỉnh. Tuy nhiên, hiện cả 2 sắc luật này đều không quy định về hình thức sở hữu kỳ nghỉ. Quy định về cung ứng dịch vụ trong Luật Thương mại cho đến thời điểm hiện nay chỉ có thể áp dụng đối với các giao dịch cung ứng dịch vụ lần đầu, còn giao dịch bán lại kỳ nghỉ (hay là cung ứng lại dịch vụ) vẫn chưa được dự liệu.
Tương tự, Luật Du lịch mới được Quốc hội thông qua ngày 19/6 vừa qua, thì sở hữu kỳ nghỉ vẫn chưa được quy định.
Cơ sở cho việc mua bán kỳ nghỉ trên thực tế chỉ là dựa vào hợp đồng giữa 2 bên. Đương nhiên, không phủ nhận tầm quan trọng của nguyên tắc tự do định đoạt và tự nguyện thỏa thuận của các bên, nhưng nếu Luật Thương mại, Luật Du lịch, Bộ luật Dân sự đều không điều chỉnh về hình thức này, thì hợp đồng trên căn cứ vào cái gì? Lấy cái gì để làm chuẩn mức nếu phát sinh các tranh chấp?
Đơn cử như vấn đề thừa kế. Nhiều câu hỏi đặt ra là, liệu sở hữu kỳ nghỉ có phải là một “quyền tài sản khác” được quy định trong Bộ luật Dân sự hay không? Quyền sở hữu kỳ nghỉ này có được thừa kế lại cho người khác hay không?
Ngoài ra, theo luật sư Hà, cách thức đàm phán của một số công ty cung ứng sản phẩm sở hữu kỳ nghỉ thời gian qua đang có vấn đề. Hầu hết đều sử dụng hợp đồng mẫu, nhưng chưa đáp ứng đúng quy trình pháp lý để sử dụng hợp đồng mẫu, như điều kiện đăng ký mẫu hợp đồng. Nhiều nội dung trong hợp đồng thiếu rõ ràng, nhiều điều khoản mập mờ bắt buộc phải được giải thích lại. Vì theo nguyên tắc bảo vệ người tiêu dùng, trong các hợp đồng mẫu, quy định cần phải được giải thích theo hướng có lợi cho khách hàng.
Do đó, theo luật sư Hà, trong bối cảnh đang có khoảng trống pháp lý rủi ro khi tham gia hình thức sở hữu kỳ nghỉ, khách hàng có lẽ chỉ còn cách phải thật tỉnh táo khi đặt bút ký hợp đồng. Bởi vì, bản chất của mô hình sở hữu kỳ nghỉ là sở hữu dịch vụ, chứ không phải là sở hữu bất động sản, nên chủ đầu tư không bắt buộc phải có bảo lãnh của ngân hàng như trường hợp khách hàng mua nhà chung cư. Do đó, nếu chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để triển khai dự án, thì nhiều khả năng khách hàng sẽ mất trắng.
Ở một mặt khác, do không phải là sở hữu bất động sản, nên khách hàng sẽ không được cấp sổ hồng. Do vậy về mặt pháp lý, chủ đầu tư vẫn là người chủ sở hữu của dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Điều đó có nghĩa, chủ đầu tư có toàn quyền cầm cố, thế chấp bất động sản nghỉ dưỡng để vay vốn ngân hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không có khả năng thanh toán nợ, ngân hàng hoàn toàn có quyền phát mãi tài sản để thu hồi nợ.
Có nhiều người hiểu nhầm là sau này có thể chuyển nhượng là dễ sinh ra lợi nhuận. Tuy nhiên, , khi mua hình thức timeshare, người mua chỉ có quyền về nghỉ dưỡng, chứ không có quyền sở hữu căn hộ, hay biệt thự. Hình thức timeshare chỉ phù hợp với người sở hữu thật sự có nhiều tiền để đầu tư và không sử dụng vốn vay, người hay đi du lịch.
Theo Ninh Việt
Báo Đầu tư Bất động sản
