Trước thực trạng nhiều sàn giao dịch bất động sản (SGD BĐS) rao thuê, thuê mua nhà ở xã hội (NƠXH) trái quy định, thậm chí còn yêu cầu khách hàng xuống tiền hàng chục triệu đồng để giữ chỗ, phóng viên báo Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trò chuyện với Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW. Theo ông Hà, thực trạng này là nguy hiểm cho xã hội, bởi lẽ quy định của pháp luật không được thực thi nghiêm minh...
Dù Bộ Xây dựng đã quy định không được rao bán NƠXH qua SGD BĐS, song thực tế hoạt động này lại diễn ra công khai trên thị trường. Thậm chí nhiều sàn còn yêu cầu khách hàng nộp tiền đặt cọc hàng chục triệu đồng để giữ chỗ. Ông nhận định như thế nào về tình trạng này?
- Trình tự, thủ tục giao dịch (mua - bán, thuê - cho thuê, thuê mua - cho thuê mua) NƠXH được quy định cụ thể tại Thông tư số 08/2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định số 88/2013 về phát triển và quản lý NƠXH. Theo đó, trình tự, thủ tục giao dịch đúng phải như sau: Bước 1, hộ gia đình hoặc cá nhân thuộc diện được mua, thuê, thuê mua NƠXH nộp hồ sơ đăng ký cho chủ đầu tư. Bước 2, chủ đầu tư xem xét từng hồ sơ, lập danh sách gửi cho UBND cấp phường, xã để xác nhận xem có đúng đối tượng được giao dịch NƠXH hay không. Nếu đúng, thì chuyển sang bước 3 là ký hợp đồng trực tiếp giữa người giao dịch - phải là người thuộc diện được giao dịch NƠXH với chủ đầu tư rồi thanh toán trực tiếp hoặc qua ngân hàng cho chủ đầu tư.
Việc nhiều SGD BĐS đã đăng tin cũng như tiến hành thực hiện các giao dịch đối với NƠXH, chiểu theo Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng, thì hành vi này của các sàn là trái pháp luật, cụ thể là vi phạm quy định về trình tự, thủ tục giao dịch NƠXH của Thông tư số 08 và Nghị định số 88.
Thực trạng trên là nguy hiểm cho xã hội, bởi lẽ quy định của pháp luật không được thực thi nghiêm minh. Mặt khác, còn chứa đựng nhiều rủi ro thiệt hại về mặt vật chất của các chủ thể tham gia giao dịch, đặc biệt là người mua sẽ rơi vào cảnh "cầm dao đằng lưỡi", vì thực hiện sai pháp luật nên không thể được pháp luật bảo vệ, nguy cơ bị mất trắng tiền là rất cao.
Do tâm lý nôn nóng muốn sở hữu nhà nên nhiều người đã tham gia vào hoạt động không minh bạch này, ông có thể nói rõ những rủi ro gì khách hàng sẽ gặp phải?
- Rủi ro chính là tính trái pháp luật của giao dịch. Khi giao dịch đã trái pháp luật thì những người tham gia giao dịch đều không được pháp luật bảo vệ. Điều này gây bất lợi lớn cho người mua, vì không “nắm đằng chuôi”. Trong trường hợp giao dịch không được thực hiện thì người mua phải mất nhiều thời gian, công sức để đòi lại tiền, như tiền đặt cọc, hay tiền chênh lệch mà không được pháp luật bảo vệ. Thực tế thời gian qua đã rất xảy ra nhiều trường hợp tương tự nên TP Hà Nội đã phải ban hành lệnh cấm các giao dịch trái quy trình, đặc biệt là giao dịch đặt cọc để mua NƠXH.
Ngược lại, khi giao dịch được thực hiện, vì lý do này hay lý do khác mà khâu xét duyệt đối tượng được mua bị nhầm người mua không đủ điều kiện để mua mà chủ đầu tư vẫn bán. Đến khi bị thanh tra hoặc rơi vào tình huống giao dịch bị tuyên vô hiệu, thì bản thân người mua cũng sẽ rất chật vật để đòi lại tiền, chưa kể nhiều thứ tiền trung gian, chênh lệch, môi giới, có lẽ không bao giờ đòi lại được.
Hiện tại, một số dự án NƠXH xuất hiện tình trạng chủ đầu tư tuồn hàng ra sàn để phân phối, về mặt pháp lý sẽ có những hình thức xử phạt ra sao?
- Nghị định số 88/2013 quy định về việc phát triển và quản lý các dự án NƠXH dành riêng Chương IV để quy định việc xử lý vi phạm và giải quyết khiếu nại trong quản lý và sử dụng NƠXH. Theo đó, hành vi “chủ đầu tư tuồn hàng ra sàn để phân phối” được xếp vào loại hành vi “vi phạm các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng NƠXH” - Khoản 2 Điều 20 Nghị định số 88. Khoản 5 Điều 21 Nghị định số 88 quy định: Đối với các hành vi vi phạm pháp luật khác về việc bán, cho thuê, thuê mua NƠXH, thì tùy theo mức độ vi phạm mà thực hiện xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật hiện hành.
Quy định nêu trên được cụ thể hóa tại Khoản 5 Điều 32 Thông tư số 08 như sau: Các chủ đầu tư dự án NƠXH, thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua NƠXH không đúng quy định tại Thông tư này, thì ngoài việc bị xử phạt hành chính theo quy định về xử phạt vi phạm hành chính về quản lý và sử dụng NƠXH, còn bị buộc phải hoàn trả lại các khoản chi phí được ưu đãi, bị thu hồi dự án và không được thực hiện các dự án kinh doanh BĐS trong vòng 2 năm kể từ ngày bị thu hồi dự án hoặc bị thu hồi giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
Xin cảm ơn ông!
