Hiện nay, do nhu cầu mua bán, kinh doanh, thị trường đã xuất hiện rất nhiều bất động sản lai, có thể kể đến Condotel. Đây là một loại hình hoàn toàn mới so với trước kia mà chưa được pháp luật điều chỉnh. Vì vậy đã gây ra nhiều khó khăn và rủi ro cho những người mua, chủ đầu tư hay các cơ quan quản lý trong việc cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ Condotel, và cũng là nguyên nhân có thể gây nên các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán loại hình bất động sản này.
Condotel là tên gọi tắt của hai từ condominimum và hotel, là loại hình lai giữa căn hộ và khách sạn hay còn gọi là bất động sản nghỉ dưỡng. Condotel được dùng để chỉ dạng khách sạn căn hộ hoặc khách sạn mà toàn bộ hoặc một phần khách sạn được chuyển đổi hợp pháp sang căn hộ mà tại đó mỗi căn hộ có chủ sở hữu riêng. Condotel có chức năng như một căn hộ bởi vì được thiết kết đầy đủ các nội thất. Tuy nhiên Condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ nó cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và hoạt động hàng ngày của khách sạn
Tại Việt Nam, tòa tháp Nha Trang Plaza được biết đến như là sản phẩm Condotel đầu tiên của Việt Nam. Sau Nha Trang Plaza, tại các trung tâm du lịch nổi tiếng của Việt Nam như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc,… đã có một số lượng lớn các dự án Condotel được triển khai xây dựng như CocoBay Đà Nẵng, Diamond Bay - Condotel Resort, Condotel Panorama Nha Trang, Vinpearl Condotel Nha Trang, Vinpearl Empire Condotel,….
Tuy ngày càng được phổ biến và ưa chuộng, căn hộ Condotel vẫn chưa có các quy định pháp luật cụ thể để điều chỉnh dẫn đến nhiều trường hợp xảy ra tranh chấp giữa nhà đầu tư và khách hàng khi mua bán căn hộ Condotel. Có thể kể đến các tranh chấp về đối tượng giao dịch: khách hàng nhầm lẫn giữa các loại hình bất động sản như condotel, resort villa…; tranh chấp về thanh toán: thỏa thuận giữa người mua và người bán với lợi nhuận cao, 8 - 10 - 12% vì vậy đã dẫn đến tình trạng khất nợ của một số chủ đầu tư yếu kém, trả chậm và cuối cùng là không trả nên gây bức xúc cho người mua…; tranh chấp về chất lượng bất động sản được bàn giao: không ít trường hợp khách hàng mua căn hộ khi nhận bàn giao thì phát hiện căn hộ được bàn giao không đúng với thiết kế ban đầu và/hoặc nội thất, chất lượng căn hộ không đúng với bản mô tả ban đầu tại hợp đồng đã ký kết hoặc không phù hợp với khái niệm “tương đương” đã thoả thuận…
Để có thể hạn chế những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra trong đầu tư loại hình bất động sản này, người mua phải hiểu rõ và kiểm tra tính pháp lý của căn hộ Condotel mà mình sắp mua. Hãy cẩn thận xem căn hộ đó có nằm trong diện quy hoạch không, có trong diện tranh chấp không, hoặc có vướng phải bất cứ vấn đề pháp lý nào không. Người mua có thể kiểm tra thông tin quy hoạch nhà đất tại Phòng Tài nguyên Môi trường của quận, huyện, đồng thời kiểm tra vấn đề tranh chấp tại UBND xã phường - nơi bạn mua căn hộ. Sau khi đã kiểm tra tính pháp lý của căn hộ, người mua cần tìm hiểu và tham khảo nhiều căn hộ Condotel từ nhiều nhà đầu tư khác nhau, tìm hiểu giá thị trường và có sự so sánh để có thể mua cho mình được một căn hộ ưng ý với mức giá phù hợp. Đồng thời, khi các bên tiến hành đàm phán và ký hợp đồng mua bán căn hộ Condotel, tốt nhất khách hàng nên tìm đến sự trợ giúp của Luật sư trong việc tư vấn và rà soát hợp đồng, vì các quy định pháp luật về bất động sản rất nhiều và phức tạp nên có Luật sư hỗ trợ sẽ giúp khách hàng giảm bớt các rủi ro có thể phát sinh từ hợp đồng.
Ngoài các vấn đề phát sinh từ hợp đồng mua bán Condotel, các vấn đề về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với loại căn hộ này cũng làm nhiều người đau đầu. Từ ngày 03/4/2023, Chính phủ ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 đã có những quy định về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những dự án bất động sản không phải nhà ở. Căn cứ theo khoản 11 Điều 1 của Nghị định 10/2023/NĐ-CP quy định về Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các dự án kinh doanh bất động sản không phải dự án phát triển nhà ở:
“Đối với dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án phát triển nhà ở sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ sau đây:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án, trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);
Bản vẽ thiết kế mặt bằng phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; Thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu hạng mục công trình, công trình hoặc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; danh sách các tài sản (công trình, hạng mục công trình, phần diện tích của hạng mục công trình) gồm các thông tin tên của tài sản, diện tích đất, diện tích xây dựng sử dụng chung, sử dụng riêng của từng tài sản.
Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng công trình đã xây dựng không phải là nhà ở và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở, công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án. Sau khi hoàn thành việc kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà, đất và công trình xây dựng không phải là nhà ở đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất và công trình xây dựng không phải là nhà ở cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư cần nộp hồ sơ tới Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh/thành phố nơi có bất động sản để được hướng dẫn và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho căn hộ Condotel.
Tuy nhiên, nhiều cán bộ cho biết, Nghị định quy định rằng cấp sổ cho các công trình trên đất và trên đất có xây dựng công trình thì cấp cho công trình đó chứ không nói rõ là cấp cho Condotel. Văn bản hướng dẫn đã có nhưng vì chưa có quy trình cụ thể nên vẫn chưa thể cấp sổ cho căn hộ Condotel. Sở Tài nguyên và Môi trường đang lấy kiến các sở, ngành trước khi UBND tỉnh phê duyệt quy trình. Phải có quy trình do UBND tỉnh duyệt, Sở Tài nguyên và Môi trường mới tiến hành làm thủ tục, nhận hồ sơ. Nhưng, nếu cơ quan chức năng đi kiểm tra dự án đó không đủ các điều kiện cũng sẽ không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cũng có quan điểm cho rằng không nên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho Condotel vì làm thay đổi bản chất, bởi nếu như cấp giấy thì chẳng khác gì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà ở chung cư. Chung cư thì được cấp sổ cho từng căn, nhưng nếu cũng cấp sổ cho Condotel sẽ phá luôn mục đích sử dụng của loại căn hộ này. Và vì rằng Condotel là mô hình của khách sạn, được điều chỉnh bởi Luật Du lịch, cho nên vẫn còn nhiều vướng mắc và bất cập.
Ngoài ra, các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ Condotel cũng gây ra nhiều thiệt hại cho các nhà đầu tư và đặc biệt là khách hàng. Pháp luật chưa quy định cụ thể, tranh chấp phức tạp, tốn nhiều tiền bạc, thời gian để giải quyết tranh chấp là thực trạng chung của không ít khách hàng muốn sở hữu căn hộ Condotel. Vì tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ Condotel là một loại hợp đồng thuộc dạng tranh chấp kinh doanh thương mại, do đó tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ Condotel có thể sử dụng cả bốn phương thức Thương lượng, Hòa giải, Tòa án hoặc Trọng tài để giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên nếu quá trình này có sự tham gia của Luật Sư hỗ trợ trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ Condotel sẽ mang lại nhiều lợi ích quan trọng cho các bên liên quan.
Với kiến thức pháp lý và chuyên môn sâu rộng về pháp luật, đặc biệt là pháp luật về bất động sản, cùng với nhiều năm kinh nghiệm thực tiễn, Luật Sư có thể giải quyết một cách nhanh chóng các vấn đề pháp luật về căn hộ Condotel và đạt được hiệu quả mà khách hàng mong muốn. Bởi lẽ, Luật sư có thể giúp khách hàng đảm bảo rằng mọi khía cạnh pháp lý được xem xét và giải quyết một cách chính xác và toàn diện. Có Luật Sư tư vấn về cấp giấy chứng nhận căn hộ Condotel hay hỗ trợ trong việc giải quyết tranh chấp sẽ đảm bảo cho khách hàng các vấn đề pháp lý của họ được giải quyết diễn ra theo đúng quy định pháp luật. Sự nhạy bén và kinh nghiệm của luật sư có thể mang đến các thỏa thuận có lợi cho khách hàng và từ đó hạn chế được thấp nhất những thiệt hại mà khách hàng phải đối mặt.
Chúng tôi – Công ty Luật TNHH SBLaw với đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý về quyền sở hữu đối với căn hộ Condotel và các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ Condotel. Với sự hiểu biết sâu rộng về các quy định pháp luật, kỹ năng phân tích nhạy bén và tinh thần cống hiến, chúng tôi sẽ mang lại giải pháp pháp lý tối ưu nhất cho mỗi trường hợp của từng khách hàng.
Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:
- Tư vấn Pháp lý: Chúng tôi cung cấp tư vấn pháp lý toàn diện về các vấn đề liên quan đến căn hộ Codotel, từ thủ tục xin cấp giấy chứng nhận sở hữu đến giải quyết tranh chấp từ hợp đồng mua bán căn hộ Condotel;
- Soạn thảo và nộp đơn: Chúng tôi sẽ tiến hành soạn thảo theo yêu cầu của quý khách và theo quy định của pháp luật, nộp đơn đến các cơ quan chức năng giúp quý khách có được giấy chứng nhận cho căn hộ Condotel;
- Đại diện Pháp lý: Chúng tôi sẽ đại diện cho quý vị trong các cuộc thương lượng, các buổi làm việc tại trọng tài hoặc tại tòa án, bảo vệ quyền lợi và lợi ích của quý vị một cách tận tâm và chuyên nghiệp;
- Giải Quyết Tranh Chấp: Chúng tôi sẽ phân tích, đánh giá và đề xuất các phương án giải quyết tranh chấp một cách thông minh và hiệu quả, nhằm đảm bảo giảm thiểu rủi ro và chi phí cho khách hàng;
Chúng tôi sẽ mang lại sự hài lòng tối đa cho khách hàng thông qua dịch vụ chất lượng cao và giải pháp pháp lý thông minh. Để nhận được sự hỗ trợ và tư vấn tốt nhất cho mọi vấn đề pháp lý liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ Condotel và các vướng mắc liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ Condotel hãy liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ nhanh chóng và kịp thời.
