SBLAW giới thiệu bài trả lời phỏng vấn của luật sư Nguyễn Thị Ngọc Hà từ SBLAW về những điểm mới của Nghị định 256/2025/NĐ-CP về thực hiện dự án áp dụng hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao, bài phỏng vấn từ báo Đầu tư Tài chính.
Bà đánh giá như nào về Nghị định 256, việc ban hành sẽ mở ra cơ hội gì cho hình thức BT nói riêng, câu chuyện phát triển quỹ đất của các doanh nghiệp tư nhân nói chung?
Trả lời:
Nghị định 256/2025/NĐ-CP được ban hành đã tạo ra khuôn khổ pháp lý mới, cụ thể và minh bạch hơn cho việc thực hiện các dự án theo hình thức hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (BT). Đây là bước tiến quan trọng sau nhiều năm tạm dừng triển khai các dự án “đổi đất lấy hạ tầng” do vướng mắc trong việc xác định giá trị quỹ đất, cơ chế thanh toán và quản lý dự án. Điểm đáng chú ý nhất của Nghị định là quy định chi tiết về quy trình lựa chọn nhà đầu tư, phương thức thanh toán, xác định giá trị quỹ đất và xử lý chênh lệch giữa giá trị công trình BT với giá trị đất được giao. Cơ chế này giúp minh bạch hóa quá trình đầu tư, giảm rủi ro pháp lý và tài chính cho cả Nhà nước lẫn doanh nghiệp, đồng thời tăng tính khả thi của các dự án hạ tầng.
Việc ban hành Nghị định 256 mở ra nhiều cơ hội mới cho khu vực tư nhân, đặc biệt là các doanh nghiệp có tiềm lực về tài chính và năng lực phát triển quỹ đất. Khi quy định về quỹ đất thanh toán được công khai ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, nhà đầu tư có thể chủ động tính toán hiệu quả đầu tư và kế hoạch khai thác quỹ đất một cách hợp pháp, bền vững hơn. Hình thức BT theo cơ chế mới cũng cho phép doanh nghiệp tận dụng nguồn lực đất đai để bù đắp vốn đầu tư hạ tầng, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn vốn ngân hàng hoặc ngân sách. Đây chính là cơ hội để khối tư nhân tham gia sâu hơn vào quá trình phát triển hạ tầng, đồng thời mở rộng quỹ đất phục vụ phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu logistics…
Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội, Nghị định cũng đặt ra những yêu cầu cao về minh bạch, năng lực tài chính, tiến độ và chất lượng công trình. Doanh nghiệp phải tuân thủ nghiêm ngặt quy trình thẩm định, định giá đất, quy hoạch và nghiệm thu công trình, tránh tình trạng lợi dụng chính sách để trục lợi từ chênh lệch đất đai. Nếu được triển khai đồng bộ và giám sát chặt chẽ, Nghị định 256 không chỉ khơi thông dòng vốn đầu tư tư nhân vào hạ tầng mà còn tạo cú hích lớn cho thị trường phát triển quỹ đất, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa theo hướng bền vững.
Bà đánh giá về điểm khác biệt về các điều kiện cho các dự án BT trong Nghị định mới so với các quy định trước đây?
Trả lời:
So với các quy định trước đây, Nghị định 256/2025/NĐ-CP đã có nhiều điểm đổi mới căn bản về điều kiện triển khai dự án BT, nhằm khắc phục những bất cập từng khiến loại hình này bị tạm dừng trong thời gian dài. Trước hết, Nghị định lần đầu tiên quy định rõ ràng các điều kiện để một dự án được áp dụng hợp đồng BT, bao gồm yêu cầu về sự cần thiết đầu tư, tính phù hợp với quy hoạch, khả năng cân đối quỹ đất hoặc nguồn vốn thanh toán, và năng lực tài chính của nhà đầu tư. Các điều kiện này được xác định ngay từ giai đoạn chuẩn bị, thay vì chỉ thẩm định sau khi lựa chọn nhà đầu tư như trước đây. Điều này giúp hạn chế tình trạng đề xuất dự án hình thức, thiếu căn cứ thực tế.
Điểm khác biệt nổi bật nữa là quy định cụ thể về quỹ đất thanh toán. Nếu trước đây việc giao đất hoặc định giá đất cho nhà đầu tư BT thường diễn ra sau khi công trình hoàn thành – dẫn đến rủi ro chênh lệch giá, thiếu minh bạch – thì nay, Nghị định 256 yêu cầu xác định quỹ đất dự kiến thanh toán ngay trong giai đoạn lập báo cáo tiền khả thi, trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua. Đồng thời, giá trị quỹ đất và giá trị công trình BT phải được thẩm định độc lập, có cơ chế điều chỉnh khi có biến động thị trường hoặc thay đổi quy hoạch. Đây là bước tiến quan trọng giúp đảm bảo công bằng và minh bạch giữa Nhà nước và doanh nghiệp.
Ngoài ra, Nghị định mới cũng bổ sung điều kiện về trách nhiệm và năng lực của nhà đầu tư, yêu cầu phải có báo cáo tài chính kiểm toán, chứng minh năng lực tài chính và kinh nghiệm thực hiện các dự án tương tự. Việc này giúp sàng lọc các nhà đầu tư yếu kém, ngăn chặn tình trạng “tay không bắt dự án”. Bên cạnh đó, quy trình phê duyệt dự án, ký kết và chuyển giao công trình được quy định chặt chẽ hơn, đảm bảo công trình BT đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng và tiến độ trước khi được Nhà nước tiếp nhận. Có thể nói, Nghị định 256 không chỉ làm rõ điều kiện pháp lý mà còn siết chặt trách nhiệm của các bên, qua đó định hình lại cách thức triển khai BT theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và hiệu quả hơn so với các quy định trước đây
Theo bà, để kiểm soát và hạn chế thất thoát từ hợp đồng xây dựng - chuyển giao thì ông/bà có đề xuất thêm gì?
Trả lời:
Để kiểm soát và hạn chế thất thoát từ các hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (BT), cần thực hiện đồng bộ cả ba nhóm giải pháp: pháp lý – quản lý – kỹ thuật.
Trước hết, về khung pháp lý, Nhà nước nên hoàn thiện hơn cơ chế định giá và thanh toán quỹ đất. Việc xác định giá đất cần dựa trên nguyên tắc thị trường, có sự tham gia của tổ chức thẩm định độc lập và công khai kết quả để người dân, cơ quan báo chí và các tổ chức xã hội có thể giám sát. Đồng thời, cần quy định rõ thời điểm xác định giá đất thanh toán, tránh tình trạng giá đất tăng mạnh sau khi dự án hoàn thành khiến Nhà nước thiệt hại. Cơ chế “kiểm toán bắt buộc” đối với cả giá trị công trình BT và quỹ đất thanh toán nên được áp dụng trước khi ký hợp đồng chính thức, nhằm bảo đảm tính minh bạch và công bằng cho các bên.
Về công tác quản lý và giám sát, nên thành lập bộ phận chuyên trách tại các địa phương hoặc Bộ Kế hoạch và Đầu tư để theo dõi quá trình triển khai các dự án BT. Việc kiểm soát phải thực hiện xuyên suốt từ khâu phê duyệt chủ trương, lựa chọn nhà đầu tư, thi công, nghiệm thu đến giai đoạn bàn giao. Cơ quan nhà nước cần có quy định chặt chẽ về báo cáo tiến độ, kiểm tra thực địa định kỳ và chế tài xử lý khi chậm tiến độ, sai phạm chất lượng. Ngoài ra, cần áp dụng công nghệ thông tin trong giám sát, như xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu điện tử về tất cả dự án BT trên toàn quốc, để minh bạch thông tin về chi phí, tiến độ và quỹ đất thanh toán.
Cuối cùng, về giải pháp kỹ thuật và phòng ngừa rủi ro, nên yêu cầu nhà đầu tư ký quỹ bảo đảm thực hiện hợp đồng ở mức đủ lớn, đồng thời áp dụng bảo lãnh thực hiện của ngân hàng để phòng ngừa trường hợp nhà đầu tư bỏ dở dự án. Cơ chế hợp đồng mẫu thống nhất cũng cần được ban hành để tránh tình trạng mỗi địa phương áp dụng khác nhau, dễ dẫn đến kẽ hở pháp lý. Khi các công cụ pháp lý, giám sát và chế tài được vận hành đồng bộ, hình thức BT sẽ vừa phát huy được nguồn lực tư nhân, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước và hạn chế tối đa thất thoát tài sản công.
