Điểm nghẽn cuối cùng mà các thành viên thị trường cho rằng nếu giải quyết được thì giúp khơi thông thế bế tắc nguồn cung, giải quyết lệch pha cung – cầu đang đẩy giá nhà vượt mức như hiện nay là việc Quốc hội thông qua đề xuất mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại theo đề nghị mới đây từ Chính phủ.
Bước ngoặt lớn “cứu” hàng trăm dự án đang ách tắc
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, có tổng cộng 579 dự án nhà ở thương mại đang triển khai theo cơ chế thỏa thuận hoặc đã có quyền sử dụng đất. Trong số này, 493 dự án được xác định có dấu hiệu vướng quy định tại Điều 23 của Luật Nhà ở 2014. Các dự án nhà ở thương mại thường được triển khai thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đã có quyền sử dụng đất, đặc biệt tập trung tại các địa phương có nền kinh tế phát triển và nhu cầu về đất ở cao.
Tuy nhiên, số liệu từ 48 tỉnh, thành phố cho thấy rằng phần lớn các dự án nhà ở thương mại đều gặp phải những khó khăn đáng kể, chủ yếu liên quan đến hai vấn đề chính. Cụ thể, nhiều doanh nghiệp cố gắng tạo lập quỹ đất để lập dự án nhà ở thương mại bằng cách nhận chuyển nhượng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác”, thay vì chỉ nhận chuyển nhượng “đất ở” như quy định tại Luật Nhà ở 2014.
Bên cạnh đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với “đất khác” để triển khai dự án nhà ở thương mại cũng gây ra nhiều rắc rối, khi theo quy định, dự án phải có sẵn “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác”.
Điển hình cho vấn đề này là TP.HCM, từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, đã ghi nhận 126 dự án nhà ở thương mại không đáp ứng được yêu cầu về loại đất. Hơn 100 trong số này chỉ có “đất ở và đất khác” và khoảng 20 trường hợp có “đất khác không phải là đất ở”, điều này dẫn đến việc không được công nhận chủ đầu tư. Tương tự, Hà Nội đã chấp thuận 221 dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất với đất khác, nhưng đến nay vẫn còn 189 dự án vướng mắc pháp lý.
Vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến các dự án tại TP.HCM và Hà Nội mà còn lan rộng ra các địa phương khác. Đồng Nai cũng ghi nhận 10 dự án nhà ở thương mại đang gặp khó khăn tương tự.
Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục duy trì cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện nhưng có sự thu hẹp so với trước đây, theo đó chỉ cho phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (điểm b khoản 1 Điều 127).
Tuy nhiên, thực tế công tác quản lý đất đai cho thấy các trường hợp hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất ở đủ lớn phù hợp với quy mô, tiêu chuẩn của dự án nhà ở là không có. Do quy định về hạn mức giao đất ở tại Luật Đất đai qua các thời kỳ và thực tế tại các địa phương thực hiện thời gian qua không vượt quá 400 m2 đất ở (Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và quy định về hạn mức giao đất ở của các tỉnh hiện nay).
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, thực tế nêu trên dẫn đến sẽ khó có dự án nhà ở thương mại do các doanh nghiệp thực hiện đáp ứng được yêu cầu về diện tích đất ở được nhận chuyển nhượng và quy hoạch chi tiết dự án thường lớn hơn rất nhiều so với diện tích đất ở hộ gia đình, cá nhân hiện có.
Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội tâm sự rằng, đơn vị này đã mua đất nông nghiệp để làm dự án nhưng nhiều năm nay không thể triển khai vì vướng một quy định rất "éo le" là phải có đất ở hoặc một phần đất ở mới được làm dự án. Trong khi đó, dự án có đất ở chiếm tỷ lệ rất ít, nằm rải rác ở các quận trung tâm đô thị và rất nhỏ, khó làm được các dự án quy mô lớn. Do vậy cần có cơ chế để doanh nghiệp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác làm dự án nhà ở thương mại. Tránh trường hợp dự án phải có ít nhất 1m2 đất ở mới được làm nhà ở thương mại.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP. Invest cho hay, Nghị quyết nếu được thực hiện thí điểm sẽ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản khi đang vướng ở câu chuyện cung - cầu. Quan điểm của ông Hiệp nằm ở việc tiêu chí quan trọng nhất là quy hoạch phải phù hợp với Luật Quy hoạch và quy hoạch của địa phương. Còn lại không nên giới hạn chỗ nào được làm, chỗ nào không được làm, sẽ dẫn đến cảnh xin - cho rất phức tạp. Nên tính toán đến khía cạnh này để không làm khó cho doanh nghiệp.
“Đã tháo gỡ thì tháo gỡ đồng loạt, với tất cả các dự án phù hợp với quy hoạch. Còn yếu tố tiên quyết không phù hợp với quy hoạch thì chắc chắn doanh nghiệp cũng đồng tình không thể cho làm. Có như vậy mới đúng nghĩa tháo gỡ”, ông Hiệp chia sẻ và cho biết thêm cũng đã từng phải từ bỏ dự án ở cả Hà Nội và TP.HCM chỉ vì vướng dự án bắt buộc phải có đất ở mởi được phép chuyển đổi để triển khai tiếp.
Tăng nguồn cung, giá nhà ở sẽ ổn định hơn
Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh (DXS-FERI), cho biết nguồn cung mới của phân khúc bất động sản nhà ở quý 1/2024 tăng 8% so với thời điểm cuối năm 2023 và chủ yếu đến từ rổ hàng mới thuộc dự án cũ.
Tổng nguồn cung sơ cấp toàn quốc quý 1/2024 đạt khoảng 45.200 sản phẩm (tổng cung tính sản phẩm có thể sẵn sàng đưa vào kinh doanh, gồm hàng tồn kho tích lũy còn lại, số lượng sản phẩm đủ điều kiện bán hàng được chào bán mới). Trong thực tế, nguồn cung các dự án mới chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cao và cao cấp, tạo nên tình trạng khan hiếm sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, khiến cho thị trường mất thanh khoản cục bộ, hàng thừa vẫn thừa mà hàng thiếu vẫn thiếu.
Theo dự đoán của DXS-FERI nguồn cung mới bất động sản nhà ở ước tính tăng thêm 25% so với quý 1/2024, tuy vậy, vẫn chủ yếu là từ dự án đã mở bán, hoặc đã khởi công trong giai đoạn trước đó. Dự kiến nguồn cung sản phẩm mới (chỉ thống kê từ dự án đã có kế hoạch mở bán) vào khoảng 4.500 sản phẩm, thấp hơn nhiều so với giai đoạn đỉnh điểm của thị trường. Do đó, việc tìm cách mở khóa nguồn cung hiện nay theo ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS-FERI là rất cần thiết, mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu, kéo giảm mặt bằng giá nhà ở của toàn thị trường.
Ở một góc nhìn khác, một trong những lo ngại lớn liên quan đến cho phép “thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” là việc liệu tạo ra tình trạng “ôm đất rồi bỏ hoang”, gây lãng phí nguồn lực đất đai như trước kia.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng theo dự thảo Nghị quyết, ba loại đất thực hiện dự án thí điểm, gồm đất thuộc đô thị, khu quy hoạch phát triển đô thị đã được duyệt. Ngoài ra, đất của doanh nghiệp đã thu tiền sử dụng, thuê đất hoặc của cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường, không phù hợp với quy hoạch... cũng nằm trong diện thí điểm. Ngoài ra, các dự án thí điểm chỉ chiếm tối đa 30% lượng dự án, tổng diện tích nhu cầu phát triển nhà ở tới 2030, nằm trong danh mục dự án thí điểm được UBND cấp tỉnh duyệt, phù hợp với tình hình địa phương và được HĐND thông qua. Ngoài ra, việc tiếp cận đất đai để triển khai dự án trong Luật Đất đai cũng đã có yêu cầu các điều kiện khá chặt chẽ với các nhà đầu tư, nên sẽ hạn chế tối đa được tình trạng “vàng thau lẫn lộn”.
Theo LS. Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, khi thí điểm có giới hạn khi “thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” là điều cần thiết. Ngoài ra, trong quá trình thí điểm vẫn rất cần sự quản lý và giám sát chặt chẽ từ phía các cơ quan quản lý Nhà nước.
Ở chiều ngược lại khác, theo LS. Hà, sau khi Quốc hội thông qua Nghị quyết thí điểm thì cơ quan quản lý Nhà nước cũng cần đóng vai trò hỗ trợ doanh nghiệp trong trường hợp đã có quy hoạch rồi nước cần tuyên truyền, vận động để người dân thực hiện theo quy hoạch, đồng thời có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất và cần hướng dẫn cụ thể trường hợp đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trong quy hoạch đất ở nhưng người dân không chuyển đổi thì giải quyết ra sao để dự án không đắp chiếu.
Trả lời:
Theo Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định “Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở”. Quy định này có thể dẫn đến việc các dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng vì diện tích phần đất ở hiện nay không đủ lớn và không tập trung. Bên cạnh đó, quy định này cũng có thể đẩy giá nhà tăng liên tục và góp phần tạo ra tình trạng mất cân bằng phân khúc thị trường; vừa gây thiệt hại cho các doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tích lũy diện tích đất khác mà không thể triển khai thực hiện được dự án nhà ở thương mại.
Do vậy, việc tiến hành “thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” là cần thiết để cho phép các tổ chức, doanh nghiệp trên thực tế thực hiện gỡ vốn dự án, cải thiện nguồn cung khi họ có thể phát triển các dự án nhà ở thương mại trên phần diện tích đất lớn cấu thành bởi nhiều loại đất khác nhau. Đồng thời việc khảo sát thực tiễn các dự án nhà ở thương mại trên đất khác sẽ giúp hoàn thiện thể chế đầy đủ của Dự thảo Nghị quyết, đảm bảo chính sách pháp luật đất đai đồng bộ, thống nhất, phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Việc cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại với đất khác sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản tại các địa phương. Khi thực hiện phát triển các dự án nhà ở thương mại trên phần đất không phải đất ở sẽ giúp gia tăng số lượng nhà ở trên thị trường, khi mở rộng diện tích đất sử dụng làm nhà thì chắc chắn rằng nguồn cung nhà ở thương mại sẽ được tăng lên đáng kể. Đồng thời điều này cũng sẽ giúp cho đất đai có giá trị kinh tế cao hơn, dù là đất ở hay không phải đất ở thì đều có giá trị sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại nên bảo đảm giá trị không chênh lệch quá lớn giữa các phần đất tại từng khu vực. Tiềm lực đất đai của nước ta cũng sẽ được tối ưu, hạn chế tối đa việc lãng phí nguồn lực đất đai như những giai đoạn trước. Việc thí điểm cũng là một “phép thử” cho Cơ quan nhà nước trong việc áp dụng các quy định pháp luật vào thực tế để có thể hoàn thiện một hành lang pháp lý đầy đủ hơn cho các dự án nhà ở thương mại nói riêng và pháp luật đất đai nói chung.
Vai trò quản lý và giám sát của các cơ quan nhà nước trong quá trình thí điểm Nghị định này là thiết yếu để đảm bảo thí điểm hiệu quả và đúng trọng tâm. Các bộ ngành, liên quan như Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, Bộ Xây dựng cần tham mưu cho Chính phủ thiết lập và ban hành các quy định, hướng dẫn chi tiết về việc thực hiện dự án thí điểm, đảm bảo rằng các bên tham gia thí điểm phải vẫn cần phải đi đúng đường, tuân theo các quy định hiện hành về sử dụng đất, quy hoạch đô thị và bảo vệ môi trường. UBND cấp tỉnh và thanh tra xây dựng là các cơ quan trực tiếp nhất giám sát việc thực hành thí điểm trên địa bàn của mình, kiểm tra định kỳ đảm bảo rằng các dự án thí điểm đúng hướng.
Trong quá trình thí điểm, các cơ quan nhà nước có vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ doanh nghiệp. Việc tổ chức các hội thảo, diễn đàn, và sự kiện kết nối là cần thiết để doanh nghiệp có thể gặp gỡ, trao đổi về những khó khăn, vướng mắc cũng như biết thêm về việc tham gia thí điểm. Các cơ quan nhà nước có trách nhiệm cung cấp thông tin chi tiết và rõ ràng về cách thức tham gia, cũng như hỗ trợ đơn giản hóa thủ tục hành chính, khuyến khích doanh nghiệp tham gia vào dự án thí điểm.
Khi áp dụng thí điểm, cần lưu ý một số điểm quan trọng sau để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của việc thí điểm. Cần đảm bảo rằng mọi quy định và thủ tục liên quan đến thí điểm đều tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật hiện hành. Điều này bao gồm việc tuân thủ luật đất đai, luật nhà ở và các quy định liên quan khác.
Quá trình thí điểm phải được thực hiện một cách minh bạch, công khai các thông tin liên quan để các bên liên quan có thể dễ dàng tiếp cận. Cần có cơ chế giám sát và kiểm tra định kỳ để đảm bảo rằng các dự án thí điểm được thực hiện đúng kế hoạch và tuân thủ các quy định đặt ra.
Trước khi triển khai, cơ quan nhà nước cần tiến hành đánh giá tác động của dự án thí điểm đối với môi trường, xã hội và kinh tế để xác định các rủi ro tiềm ẩn và đưa ra các biện pháp giảm thiểu, bao gồm các biện pháp phòng ngừa và ứng phó với các tình huống phát sinh trong quá trình thực hiện dự án. Thực hiện đánh giá định kỳ về tiến độ và kết quả, lập báo cáo chi tiết, rút ra các bài học kinh nghiệm và đưa ra các đề xuất cải tiến cho việc thực hiện để theo dõi sự tiến triển và phát hiện kịp thời các vấn đề cần khắc phục.
|
