Các chuyên gia và nhà quản lý đưa ra nhiều ý kiến để quản lý quỹ bảo trì chung cư hiệu quả hơn, tránh xảy ra tranh chấp như hiện nay. Về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Công ty Luật SBLAW có đưa ra ý kiến và ý kiến được trích dẫn trong bài viết dưới đây.
Số tiền 2% giá trị dự án dành cho quỹ bảo trì chung cư, nếu cư dân sử dụng hiệu quả, quản lý tốt thì có thể sử dụng trong thời gian từ 40 - 50 năm. Tuy nhiên, nếu sử dụng và quản lý không hiệu quả chỉ khoảng 10 năm nguồn quỹ sẽ hết và người dân lại phải đóng góp tiếp. Đó là lý do khiến Bộ Xây dựng quy định phí bảo trì do ban quản trị tòa nhà giữ và sử dụng. Ban quản trị đại diện cho cư dân chung cư, mỗi quyết định đưa ra đều có sự đồng thuận của đại bộ phận cư dân chung cư.
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, Quỹ bảo trì nhà chung cư được giao cho Ban quản trị nhà chung cư trên nguyên tắc “Tiền của ai người đó quản”. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản để tạm quản lý kinh phí bảo trì. Trong thời hạn 7 ngày kể từ khi Ban quản trị hoạt động, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp đối với phần diện tích giữ lại không bán cho Ban quản trị nhà chung cư.
Để đảm bảo sử dụng số tiền này đúng mục đích, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu (GP-Invest) đề nghị đồng chủ tài khoản đứng tên trong ngân hàng dứt khoát phải có 1 người của chủ đầu tư và 2 người của Ban quản trị tòa nhà, phòng trường hợp rủi ro là thành viên trong ban quản trị tòa nhà không còn ở tòa nhà đó nữa.
Là người có nhiều năm kinh nghiệm trong phát triển các dự án chung cư, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành đề nghị cần xem xét lại cách thu phí bảo trì do đây là khoản tiền rất lớn.
Theo ông Đực một số thực trạng xấu về quản lý dòng tiền này trong thời gian qua như: Chủ đầu tư giữ quỹ bảo trì và làm ăn bết bát, chưa giao khoản tiền này về cho cư dân vì mất khả năng chi trả. Cũng có chủ đầu tư dùng quỹ bảo trì vào việc riêng, tiêu hết của các hộ dân và gặp khó khăn trong việc hoàn trả. Thứ hai, chủ đầu tư cố tình trì hoãn hoặc không tổ chức hội nghị nhà chung cư khiến cho tòa nhà chưa có ban quản trị, không có đơn vị đủ tư cách tiếp quản quỹ bảo trì. Thứ ba, chính ban quản trị quản lý dòng tiền này chưa đúng quy định, gây thất thoát.
Để tránh xảy ra những tranh chấp như thời gian qua, ông Đực đề xuất không nên thu phí bảo trì ngay khi bán nhà, có thể tính từ năm thứ 3 hoặc thứ 5 trở đi. Nên chia thành nhiều đợt chứ không thu một lần bởi lẽ 2% giá trị dự án là số tiền lớn, có thể lên đến hàng chục tỷ đồng, thậm chí hàng trăm tỷ đồng ở những chung cư cao cấp.
Đây cũng là suy nghĩ của nhiều hộ dân đang sinh sống ở các chung cư. Như tại chung cư Thăng Long Garden (Minh Khai, Hà Nội), dự án đang xảy ra tranh chấp phí bảo trì giữa chủ đầu tư và ban quản trị, nhiều hộ dân kiến nghị không thu phí bảo trì ngay khi người dân mua nhà mà đợi tới khi các hộ dân đã bầu ra ban quản trị. Khi đó phí bảo trì sẽ do ban quản trị điều hành, không xảy ra tình trạng chủ đầu tư biển thủ khoản tiền này.
Tại chung cư này, sau 3 cuộc họp của ban quản trị và chính quyền cấp phường, quận, đưa ra kết luận về thời điểm bàn giao quỹ bảo trì nhưng chủ đầu tư vẫn trì hoãn, không chịu bàn giao. Anh Mai Anh Phong, Phó Ban quản trị cho biết, sẽ đề nghị Chủ tịch UBND cấp quận ra quyết định cưỡng chế tài khoản của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không còn tiền trong tài khoản thì sẽ chuyển hồ sơ sang công an quận, công an kinh tế để có thể truy tố hình sự chủ đầu tư về tội chiếm đoạt tài sản.
Tuy nhiên, đại diện cơ quan quản lý không đồng tình với đề xuất không thu ngay phí bảo trì khi bán nhà. Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, phí bảo trì là tiền của cư dân đóng phục vụ cho việc bảo dưỡng công trình sau khi hết thời hạn bảo hành. Đề xuất về việc không thu phí bảo trì hoặc trả lại khoản tiền này cho từng hộ dân là sai luật vì Thông tư 02 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư đã quy định rõ quy chế chi tiêu quỹ bảo trì.
Ông Khởi cho biết, nếu ban quản trị gặp khó khăn vì chủ đầu tư không hợp tác thì có thể liên hệ UBND địa phương (phường, quận, tỉnh, thành phố) để được giải quyết.
Song thực tế, nhiều ban quản trị dù đã nhờ đến sự can thiệp của các cấp chính quyền nhiều lần song chưa đạt hiệu quả. Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLAW: Xét về mặt pháp lý, khi thành lập được Ban quản trị mà chủ đầu tư không chịu bàn giao số tiền bảo trì chung cư thì Ban quản trị chung cư có quyền khởi kiện dân sự yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì chung cư cùng với số tiền lãi tương ứng với việc chậm trả của chủ đầu tư theo quy định của Bộ luật Dân sự.
"Quy định của pháp luật đã rõ ngay từ đầu là việc thu phí bảo trì là việc của chủ đầu tư. Sau 1 năm thì bàn giao lại cho Ban quản trị. Nếu ban quản trị sử dụng không đúng, không minh bạch theo quy định của pháp luật thì Ban quản trị tự chịu trách nhiệm trước pháp luật, chủ đầu tư đã hết quyền và nghĩa vụ kể từ khi Ban quản trị được thành lập và được chính quyền địa phương thừa nhận", luật sư này cho biết.
Như vậy, trách nhiệm của chính quyền địa phương là rất lớn trong phối hợp với Ban quản trị chung cư, yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì đúng tiến độ, tiến hành các thủ tục cưỡng chế nếu chủ đầu tư cố tình chây ì.
Nguồn: http://baotintuc.vn/kinh-te/bung-nhung-phi-bao-tri-chung-cu-bao-gio-den-hoi-ket-20170227115809885.htm
