Câu hỏi: Mình mua nhà và lập hợp đồng đặt cọc ký giữ hai bên (không ra công chứng). Mình đã chuyển tiền cọc cho bên bán số tiền 300 triệu đồng. Nhưng khi tìm hiểu kỹ thì mình biết đất xây nhà đó không thể chuyển mục đích đất thổ cư được. Hiện tại là đất trồng cây lâu năm nên mình gọi và trả lại nhà cho bên bán nhưng đến bây giờ bên bán vẫn chưa hoàn trả lại số tiền cọc cho mình. Chỉ nói là sẽ giải quyết cho mình. Trong hợp đồng cọc có ghi là nếu đến thời hạn quy định (1 tháng) mà bên mua không trả đủ tiền coi như mất cọc. Vậy cho mình hỏi là trường hợp của mình, mình có lấy lại tiền cọc được không?
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp của bạn là đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng. Điều 30, Điều 31, Điều 32, Điều 33 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định quyền và nghĩa vụ các bên trong quan hệ đặt cọc như sau:
- Quyền của bên đặt cọc: Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc sử dụng tài sản đặt cọc, nếu do sử dụng mà tài sản có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
- Nghĩa vụ của bên đặt cọc:
+ Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác;
+ Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản đặt cọc cho bên nhận đặt cọc đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu trong trường hợp tài sản đó được chuyển quyền sở hữu cho bên nhận đặt cọc theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận
- Quyền của bên nhận đặt cọc: Bên nhận đặt cọc có quyền sở hữu tài sản đặt cọc, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng, trừ trường hợp có thoả thuận khác;
- Nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc:
+ Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc; không được khai thác, sử dụng tài sản đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác;
+ Không được xác lập giao dịch đối với tài sản đặt cọc, trừ trường hợp bên đặt cọc đồng ý.
Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
"2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Trước tiên, bạn xem lại hợp đồng đặt cọc giữa bạn và người bán. Trong hợp đồng đặt cọc có điều khoản quy định bạn có quyền từ chối giao kết hợp đồng hay không? Nếu có điều khoản quy định bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc và được nhận lại tiền cọc thì bạn được nhận lại tiền cọc. Nếu không có điều khoản quy định thì bạn sẽ bị mất tiền cọc trừ trường hợp bạn và người bán có thoả thuận khác.
