Bất động sản sẽ tăng giá hay giảm giá khi chính sách thu thuế tài sản nhà đất được áp dụng vẫn đang là câu hỏi gây nhiều tranh cãi. Ở một góc nhìn khác, nhiều chuyên gia cho rằng không nên quá lo lắng khi chính sách thuế này hướng đến lợi ích của người nghèo.
Ở Việt Nam, nhiều năm diễn ra tình trạng mua gom nhà đất chờ tăng giá bán kiếm lời. Đây là hành vi thao túng nguồn cung và đẩy giá cao, khiến người dân có nhu cầu ở thực khó mua được nhà đất. Tuy nhiên, sắp tới Nhà nước sẽ sử dụng tối ưu công cụ thuế sẽ góp phần xử lý hiện tượng này.
Giảm tình trạng đầu cơ nhà đất
Theo các chuyên gia, việc kinh doanh nhà đất có lời, mua đi bán lại thì phải đóng thuế là rất công bằng. Nếu không, dân nghèo yếu thế rất khó có cơ hội sở hữu nhà ở trong bối cảnh 'tấc đất tấc vàng'.
Hiện nay, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) là 2%. Tại dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 đang được Bộ Tư pháp lấy ý kiến. Dự thảo quy định đánh thuế cao với căn hộ chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2 và tách riêng đất ở với nhà ở để đánh thuế BĐS.
Lý do tách riêng nhà ở ra được Dự thảo quy định như sau: Căn hộ và nhà ở cao cấp, mức giá trên 50 triệu đồng/m2 sẽ đánh thuế cao hơn các loại hình nhà ở còn lại.
Ngược lại đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân - đối tượng này sẽ thuộc diện miễn thuế. Đồng thời ngưỡng chịu thuế sẽ ở mức thấp đối với những nhà có giá trị không lớn (tức dưới 50 triệu đồng/m2).
Nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, việc áp dụng thuế suất cao với căn hộ cao cấp sẽ đẩy giá nhà phân khúc này tăng cao. Khi đó, chủ đầu tư phải cân nhắc lựa chọn giữa đầu tư sản phẩm khó hay sản phẩm dễ bán. Dù vậy, người lao động vẫn luôn được Nhà nước bảo hộ bằng nhiều công cụ, chính sách đất đai và BĐS phù hợp, ví như việc xây dựng Bảng giá đất mà Luật Đất đai sửa đổi đang đề cập.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch HĐQT Công ty Luật SB Law cho rằng: Nếu người dân đã sở hữu từ ngôi nhà thứ hai trở lên thì rõ ràng là phải đóng thêm một phần thuế đối với ngôi nhà thứ hai này. Tôi nghĩ sẽ rất có tác dụng với việc chống đầu cơ, để thị trường BĐS phát triển lành mạnh và hướng tới mục tiêu mọi người dân đều có cơ hội sở hữu nhà. Nếu chúng ta tập trung 1 người có rất nhiều nhà mà không có chính sách thuế để điều tiết thì rõ ràng sẽ dẫn đến tình trạng đầu cơ BĐS. Dân nghèo dân yếu thế rất khó có cơ hội sở hữu nhà, đặc biệt là ở đô thị.
PGS TS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện chiến lược chính sách tài nguyên môi trường cho rằng: Về nghĩa vụ tài chính của người dân thì không nước nào xác định ở mức quá cao để lấy hết phần thu nhập của người dân, để họ đảm bảo sinh hoạt tối thiểu. Việc xác định nghĩa vụ thuế của người dân sẽ do UBND các tỉnh quyết định. Phải ổn định trong vòng 5 năm và cao không quá 20% so với thời kỳ trước.
Hiện, Singapore là một trong số quốc gia áp dụng thuế này, với mức thuế 7% với người mua nhà thứ hai và 10% với nhà thứ ba. Nước này cũng áp thuế theo thời gian bán bất động sản, như bán nhà trong năm đầu sau khi mua sẽ bị đánh thuế 16%, bán vào năm thứ hai thì mức thuế giảm về 12%, năm thứ ba là 8% và sau năm thứ tư không bị áp thuế, phí này.
Phải xác định đúng đối tượng đánh thuế
Thực tế, đây không phải là lần đầu việc đánh thuế BĐS thứ hai được đưa ra thảo luận. Cách đây 6 năm, Chính phủ cũng từng đề xuất thí điểm đánh thuế BĐS thứ hai tại TP Hồ Chí Minh, nhưng sau đó không được thông qua. Năm 2022 khi dự thảo cơ chế đặc thù thí điểm tiếp theo cho TP Hồ Chí Minh sau khi Nghị quyết 54 hết hiệu lực, thành phố cũng từng đề nghị được thí điểm áp thuế này.
Tuy nhiên sau khi lấy ý kiến, các bộ, ngành cho rằng, chưa nên đánh thuế nhà, đất thứ hai tại TP Hồ Chí Minh vì chính sách này "không đảm bảo tính công bằng trong nhiều trường hợp".
Theo các chuyên gia, xây dựng bảng giá đất và đánh thuế tài sản BĐS là công thức sẽ giúp giảm giá nhà đất, giúp người dân dễ dàng mua được nhà đất hơn.
Nhìn sâu xa, việc sử dụng cùng lúc hai công cụ này thì người nghèo sẽ ít bị ảnh hưởng. Vì bảng giá đất có nhiều yếu tố kết cấu bảo vệ dân nghèo. Còn thuế là đánh vào giới đầu cơ và tích trữ nhà ở, đánh vào căn nhà thứ hai và những căn nhà có giá trị cao, qua đó góp phần ổn định giá đất và bảo vệ nền kinh tế.
Tại một hội thảo góp ý dự Luật Đất đai (sửa đổi) gần đây, các chuyên gia cho rằng cái khó là xác định đúng đối tượng phải đóng thuế, hạn mức đánh thuế cho phù hợp. Do đó, cần có những quy định rõ về đối tượng sẽ bị áp mức thuế cao hơn, được miễn, giảm, hưởng ưu đãi về thuế.
Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên cao cấp Học viện Tài chính kiến nghị: “Thuế tài sản với nhà đất cần xây dựng định mức một người dân được ở bao nhiêu diện tích nhà đất. Người sở hữu vượt định mức phải đóng thuế, người sở hữu dưới định mức sẽ không phải đóng thuế tài sản, không nên quy định đánh thuế tài sản với căn nhà thứ hai trở lên.
Trường hợp người dân có 2 - 3 căn nhà nhưng diện tích nhỏ, giá trị không lớn cũng phải đóng thuế tài sản trong khi người giàu đứng tên một căn nhà nhưng diện tích vài nghìn mét vuông lại không phải đóng thuế thì bất hợp lý”, ông Thịnh dẫn chứng.
Đồng thời, chuyên gia này cũng cho rằng, nên thu thuế đối với nhà đất không sử dụng, bỏ hoang mới ngăn chặn được đầu cơ, tránh lãng phí tài nguyên đất đai.
