Sự phát triển của nền kinh tế quốc gia luôn gắn cùng với sự vận động của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, BĐS căn hộ du lịch, dịch vụ, khách sạn cũng là một trong những loại hình mới được phát triển và có sức ảnh hưởng đến cả thị trường bất động sản cũng như mục tiêu phát triển của ngành Du lịch.
Tuy vậy, từ 2018 đến nay, việc thiếu hành lang pháp lý một trong những nguyên nhân lớn khiến phân khúc này lao dốc, nhiều nhà đầu tư đã mua các loại hình căn hộ này không thể đăng ký thường trú, lưu trú dài hạn…
Vừa qua, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP đã chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024, trong đó có các nội dung mới về căn hộ du lịch/khách sạn.
Phóng viên có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW với những câu hỏi cụ thể như sau:
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho phép tổ chức trong nước được kinh doanh bất động sản theo hình thức đầu tư xây dựng công trình để cho thuê và Nghị định 96/2024/NĐ-CP cũng có quy định về mẫu số IV - Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú để các bên áp dụng.
Như vậy với các dự án với công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú, trường hợp dự án đang trong giai đoạn xây dựng nhưng đã tiến hành hợp đồng thu tiền đặt cọc từ khách hàng là đúng hay vi phạm quy định của luật?
Trả lời:
Căn cứ theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi đã đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh cụ thể gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:
- Quyết định giao đất;
- Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Có các loại giấy tờ sau đây:
- Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
- Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
- Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
Như vậy, với các dự án với công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú, trường hợp dự án đang trong giai đoạn xây dựng có thể thu tiền đặt cọc từ khách hàng nếu có đủ các điều kiện để đưa vào kinh doanh theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Giới hạn đặt cọc cho loại hình này là bao nhiêu?
Trả lời:
Căn cứ theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 thì chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, thuê giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Như vậy, giới hạn đặt cọc cho loại hình này là không quá 5% giá bán.
Căn hộ khách sạn sẽ không được thực hiện đăng ký cư trú, vậy những khách hàng nếu mua căn hộ khách sạn này sẽ gặp phải những rủi ro nào?
Trả lời:
Khách mua sản phẩm tại các dự án căn hộ khách sạn sẽ không được thực hiện đăng ký cư trú, vì vậy mà khách hàng nếu mua căn hộ khách sạn cần xem xét một số rủi ro có thể gặp phải như sau:
Thứ nhất, không có quyền lợi cư trú lâu dài. Vì không được đăng ký hộ khẩu thường trú, người mua căn hộ khách sạn không thể sử dụng căn hộ này như một nơi ở chính thức và ổn định. Điều này có thể gây bất tiện cho những người muốn sử dụng căn hộ khách sạn làm nơi ở cố định, dẫn đến việc phải tìm một nơi khác để đăng ký hộ khẩu.
Hơn nữa, người mua có thể không có đủ quyền sở hữu thực sự, nghĩa là họ không thể tự do sửa chữa, thay đổi hoặc cho thuê căn hộ mà không có sự đồng ý của chủ đầu tư. Hợp đồng mua bán thường được lập dưới dạng hợp đồng cho thuê dài hạn, do đó, người mua có thể không được bảo vệ pháp lý khi xảy ra tranh chấp.
Thứ hai, hạn chế quyền tiếp cận dịch vụ công. Hộ khẩu thường trú tại Việt Nam là một yếu tố quan trọng để người dân tiếp cận các dịch vụ công như giáo dục, y tế, và hành chính công. Nếu không có hộ khẩu tại nơi ở, người mua căn hộ khách sạn có thể gặp khó khăn trong việc: Đăng ký cho con học tại các trường công lập địa phương; Sử dụng dịch vụ y tế công cộng; Thực hiện các thủ tục hành chính (cấp giấy tờ, đăng ký xe, làm căn cước công dân).
Thứ ba, rủi ro về tài chính. Không có hộ khẩu thường trú hoặc chỉ sở hữu căn hộ khách sạn có thể gây khó khăn trong việc vay vốn ngân hàng. Một số ngân hàng có thể yêu cầu người vay phải có hộ khẩu tại nơi thế chấp tài sản hoặc nơi cư trú cố định.
Thứ tư, rủi ro giảm giá trị bất động sản. Việc thiếu tính ổn định trong cư trú và sự hạn chế trong sử dụng làm nơi ở chính thức có thể khiến giá trị căn hộ khách sạn giảm dần theo thời gian, đặc biệt khi người mua không có đủ quyền lợi như khi mua một căn hộ để ở lâu dài.
Ngoài ra, giá trị căn hộ có thể bị giảm sút nếu dự án không tiếp tục hoạt động hoặc gặp khó khăn trong quản lý, ảnh hưởng đến khả năng chuyển nhượng tài sản. Trong trường hợp chủ đầu tư gặp nợ nần hoặc kiện tụng, tài sản có thể bị kê biên và quyền lợi của người mua sẽ không được đảm bảo.
|
