Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội khóa XIII thông qua vào ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014. Với mục đích triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Chính phủ và Ủy Ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã ban hành tương đối đầy đủ các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật đất đai theo thẩm quyền và triển khai thực hiện khá tốt nhiệm vụ quản lý của nhà nước về đất đai.
Kết quả đạt được trong thi hành Luật Đất đai 2013 thể hiện qua các mặt như: đã ban hành khá đồng bộ các quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật; kịp thời tháo gỡ các vướng mắc khó khăn của các địa phương; đã rà soát, lập điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2025 và kế hoạch sử dụng đất phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của nước ta; công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất được các địa phương triển khai thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt, bảo đảm thực hiện đúng các quy định của pháp luật về đất đai... Tuy nhiên, qua gần 8 năm tổ chức và thi hành thì Luật Đất đai 2013 vẫn cho thấy còn tồn tại một số bất cập, đặc biệt là vấn đề giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh.
Bất cập trong vấn đề giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh
Điểm đầu tiên phải kể đến những bất cập liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất. Khoản 1 và khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013 có quy định về những trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và những trường hợp không theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các tỉnh, thành phố khi thực hiện việc giao đất đối với các dự án đầu tư thường áp dụng hình thức giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định chứ không áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, sản xuất phi nông nghiệp.
Pháp luật đất đai chỉ quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất chứ chưa quy định chặt chẽ, bắt buộc phải đấu giá đối với đất do doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời quy định về đối tượng được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá còn khá rộng, chưa cụ thể. Trong khi đó, khó có thể thực hiện được việc thu hồi đất đối với những trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai do vướng mắc trong việc xử lý tài sản, chi phí đầu tư vào đất doanh nghiệp đang sử dụng (chưa quy định thẩm quyền, nội dung, trình tự thủ tục bồi thường về đất, tài sản, giá trị đã đầu tư vào đất) đối với trường hợp phải thu hồi... để thực hiện đấu giá theo quy định.
Trên thực tế hiện nay, các dự án đầu tư trên địa bàn ưu đãi đầu tư có hai loại miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước cho cả thời hạn thuê và miễn tiền thuê đất. Việc áp dụng hình thức giao đất và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại các địa bàn ưu đãi và đầu tư không thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Đây được coi là một trong những quy định chưa rõ ràng và thiếu chặt chẽ dẫn đến việc áp dụng pháp luật trên thực tế còn cần nghiên cứu, sửa đổi và bổ sung cho phù hợp và rõ ràng giúp cơ quan nhà nước có thể quản lý đất đai và tránh thất thoát tài sản của nhà nước.
Ngoài ra, còn tồn tại những bất cập liên quan đến việc xác định giá đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Điều 108 Luật Đất đai 2013, Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, Điều 3 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định những căn cứ để Nhà nước xác định giá tiền giao đất, cho thuê đất. Để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực hiện xác định giá đất cụ thể và tính khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp nên số tiền thu từ đất không lớn.
Tuy nhiên, giá đất của Nhà nước thường thiếu sự tương thích với giá thị trường, thậm chí là thấp hơn nhiều so với giá thị trường, vì thế khi thu hồi đất, công tác giải phóng mặt bằng kéo dài khó khăn do người bị thu hồi đất không chấp nhận giá đền bù. Bên cạnh đó, nhiều dự án được giao đất nhưng việc xác định giá đất bị kéo dài, chậm huy động nguồn thu ngân sách nhà nước, làm chậm chễ việc triển khai thực hiện dự án, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm giảm hiệu quả đầu tư, hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Có thể thấy quy định pháp luật về phương pháp định giá đất còn bộc lộ nhiều hạn chế, chưa phù hợp thực tế. Việc hướng dẫn điều chỉnh giá do yếu tố khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá không đủ chi tiết rõ ràng để áp dụng, nên việc xác định hệ số điều chỉnh phụ thuộc vào quyết định chủ quan của cá nhân, tổ chức thẩm định giá.
Một số đề xuất hoàn thiện pháp luật
Để khắc phục tình trạng hiểu và áp dụng pháp luật khác nhau giữa các địa phương và tránh tình trạng lợi dụng chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trái quy định, gây thất thoát ngân sách nhà nước và tạo khe hở để tham nhũng, lãng phí, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần quy định cụ thể và rõ ràng hơn đối với các hình thức giao, cho thuê cũng như đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
Thứ nhất, chỉ áp dụng hình thức không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, thuê đất trong thời hạn thực hiện dự án.
Thứ hai, đối với các dự án đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thời hạn thực hiện tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thì nên thực hiện hình thức giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm tránh việc lợi dụng kẽ hở pháp luật để giao đất, cho thuê đất cho “sân sau”, tạo lợi ích nhóm, gây thất thoát tài sản của Nhà nước.
Thứ ba, đối với vấn đề về xác định giá đất, về nguyên tắc, giá đất phải phù hợp với giá thị trường, giá trúng đấu giá, phải tính toán đầy đủ các yếu tố tác động đến giá đất của dự án. Đồng thời, phải có chế tài xử phạt các tổ chức, cá nhân vi phạm trong định giá đất.
Qua đó, việc sửa đổi và bổ sung Luật Đất đai năm 2013 cần phải nghiên cứu, quy định rõ ràng về hình thức giao đất thuê đất đối với các dự án đầu tư trên địa bàn ưu đãi đầu tư để vừa có thể thu hút các nhà đầu tư cũng như hạn chế tình trạng thất thoát kinh phí cho nhà nước.
Chủ tịch Công ty Luật SB Law
Nguồn: https://lsvn.vn/bat-cap-trong-van-de-giao-dat-cho-thue-dat-de-thuc-hien-du-an-dau-tu-kinh-doanh-va-de-xuat-hoan-thien1621965454.html?fbclid=IwAR110klxJaFSEFfjC2Y4jT9gMUrWVlmmx8hv8rC2LD6cpqeUxzXsSUQoGYI
