Trong bài "Bảo lãnh nhà ở vẫn gặp khó" đăng trên Tạp chí Tài chính, có trích dẫn ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Thông tư 13/2017 của NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 07/2015 về bảo lãnh ngân hàng (NH) đã chính thức có hiệu lực từ giữa tháng này. Tuy nhiên xung quanh câu chuyện bảo lãnh mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn còn khá nhiều trắc trở.
Người mua nhà yên tâm hơn
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, Thông tư 13 khắc phục được một số quy định chưa cụ thể của Thông tư 07/2015 vốn có thể bị các thực thể tham gia thị trường vận dụng tùy tiện hoặc chưa đảm bảo thật chắc chắn quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Bởi văn bản này quy định NHTM phải phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng bên mua trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến. Đây là các quy định rất mới giúp cho bên mua, thuê mua nhà yên tâm hơn, vì trước đây chỉ nhận được bản photo thư bảo lãnh của NH cấp cho chủ đầu tư.
Đồng quan điểm, Luật sư Nguyễn Văn Hải, Giám đốc khối pháp chế NH Phương Đông cũng cho rằng, những quy định mới của Thông tư 13 sẽ giúp quyền lợi của người mua nhà được bảo đảm hơn, bởi trách nhiệm của chủ đầu tư được quy định khá chặt chẽ. Chủ đầu tư dự án theo đó sẽ phải gửi cho NHTM hợp đồng mua, thuê mua nhà ở trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký. Đồng thời sẽ phải ký hợp đồng bảo lãnh với NHTM chứ không thể dùng hình thức cam kết thư bảo lãnh như quy định trước đây. Điều này có nghĩa rằng các nội dung về quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ được pháp lý hóa chặt chẽ. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng điều khoản trong hợp đồng bảo lãnh thì NHTM có thể từ chối cấp tín dụng cho dự án.
Nút thắt cũ vẫn tồn tại
Thừa nhận Thông tư 13 sẽ bảo vệ tốt hơn cho quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai, tuy nhiên ông Khâu Văn Long, Giám đốc tài chính Videc Group cho rằng, khi áp dụng văn bản mới cả phía NHTM và các chủ đầu tư dự án đều sẽ gặp khó khăn. Những khó khăn này vốn đã xuất hiện từ khi áp dụng Thông tư 07 nhưng sẽ không được giải quyết triệt để.
Cụ thể, về phía NHTM, do chỉ được phép cho vay không quá 15% vốn tự có (của NH) đối với một dự án và không vượt quá 25% đối với nhóm các dự án của cùng một DN. Vì vậy, nếu có thêm khoản bảo lãnh tín dụng cho tài sản hình thành trong tương lai thì buộc NHTM phải có room mới, nếu không sẽ không làm được do giá trị tài sản bảo lãnh sẽ rất lớn. NH sẽ rất khó tăng hạn mức tài trợ tín dụng và đảm bảo tiến độ dự án.
Đối với các chủ đầu tư, khi áp dụng Thông tư 13 sẽ làm tăng chi phí giá vốn. Do mức phí bảo lãnh bình quân hiện khoảng 1,1 - 2,5% giá trị bảo lãnh nên nếu cộng tất cả các chi phí (bao gồm phí vốn ký quỹ và chi phí liên quan) thì giá vốn dự án tăng thêm 5,5% - 8,0%. “Một căn hộ khoảng 2,5 tỷ đồng người mua sẽ phải gánh thêm một mức phí tương đương khoảng trên 100 triệu đồng hoặc chủ đầu tư sẽ phải cắt giảm lợi nhuận” – ông Long cho biết.
Nên bảo lãnh trực tiếp cho người mua?
Băn khoăn với những quy định chưa thực chặt chẽ đối với việc hoàn lại tiền cho người mua nhà khi dự án không được thực hiện đúng tiến độ, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cho rằng, với các quy định tại Thông tư 13, người mua sẽ được hoàn lại đối với số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước. Tuy nhiên, trên thực tế, nếu chủ đầu tư thu quá 30% trong đợt đầu tiên của hợp đồng hoặc thu vượt tiến độ thi công thì không có gì đảm bảo khách mua nhà sẽ được hoàn lại đầy đủ một khi dự án bị chậm tiến độ. Bởi trước khi người mua được ký hợp đồng mua bán thì họ đã phải nộp cho chủ đầu tư theo hình thức đặt cọc giữ chỗ khoảng 10 - 30% giá trị căn hộ. Trong khi đó chứng thư bảo lãnh chỉ được NH cấp phát khi chủ đầu tư cung cấp hợp đồng mua bán đã ký kết với khách hàng.
Để hạn chế rủi ro “mất trắng” đối với người mua nhà, theo ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam, thay vì đóng tiền trực tiếp cho chủ đầu tư các khoản đặt cọc, thanh toán của người mua nhà nên được quy định theo hướng nộp trực tiếp cho NHTM. Từ đó NH sẽ giải ngân cho dự án theo đúng tiến độ thi công. Điều này bảo đảm dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, bảo vệ được người mua nhà mà không làm tăng chi phí sản phẩm bất động sản.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Công ty Luật SBLaw cũng cho rằng, ở nhiều nước trên thế giới, chưa mạnh dạn bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư chỉ được vay NH để xây dựng và bán cho khách hàng khi đã hoàn thành. Nếu người tiêu dùng muốn mua từ khi chưa hình thành, chủ đầu tư phải đưa số tiền đó vào một tài khoản riêng, đến khi dự án xây xong mới được lấy tiền đó mang trả NH.
Theo những lập luận trên, nếu việc bảo lãnh của các NHTM thay vì hướng vào các chủ đầu tư dự án như từ trước đến nay hoàn toàn có thể thay đổi theo cách hướng trực tiếp đến người mua nhà. Người mua theo đó sẽ nộp phí bảo lãnh cho NHTM và thanh toán tiền mua nhà cho chủ đầu tư (thông qua NH). Phía NH sẽ đảm bảo cấp vốn dự án để thực hiện đúng tiến độ, đồng thời hoàn lại tiền cho người mua nếu dự án không thực hiện được như hợp đồng mua bán.
Thừa nhận cách làm này có thể sẽ mang lại lợi ích nhiều hơn cho các NHTM vì vừa thu được phí bảo lãnh vừa thu được tiền lãi vay từ chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, đại diện BIDV tại TP. Hồ Chí Minh cho rằng, sẽ không dễ dàng để thực hiện vì phía NH mặc dù “nắm đằng chuôi” trong việc cấp tín dụng cho dự án nhưng cũng không thể nào đảm bảo được chủ đầu tư có thực hiện dự án đúng tiến độ hay không?
