1. Ông có đánh giá gì về ý nghĩa của chế định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đối với bên mua, chủ đầu tư và cả ngân hàng? Trả lời:
Chế định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những cơ chế quan trọng nhất để bảo vệ quyền lợi trong giao dịch bất động sản. Cơ chế này tạo nên một vành đai an toàn giúp cân bằng lợi ích của người mua, chủ đầu tư và ngân hàng.
Đối với người mua, bảo lãnh có ý nghĩa như một tấm bảo hiểm pháp lý. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ hoặc vi phạm nghĩa vụ, ngân hàng sẽ phải thay mặt chủ đầu tư hoàn trả tiền và các khoản theo hợp đồng cho khách hàng. Thêm vào đó, chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền từ người mua sau khi đã phát hành thư bảo lãnh riêng cho từng hợp đồng. Điều này giúp người mua không còn phụ thuộc hoàn toàn vào uy tín của chủ đầu tư mà được đảm bảo bằng sức mạnh tài chính của ngân hàng. Nhờ vậy, rủi ro mua phải dự án “treo” hay bị chiếm dụng vốn sẽ giảm đáng kể.
Đối với chủ đầu tư, bảo lãnh chính là giấy thông hành khẳng định uy tín và năng lực tài chính. Khi ngân hàng đồng ý đứng ra bảo lãnh, điều đó đồng nghĩa dự án đã trải qua một quy trình thẩm định nghiêm ngặt về hồ sơ pháp lý, năng lực tài chính và kế hoạch triển khai. Điều này vừa buộc chủ đầu tư sử dụng dòng tiền minh bạch, đúng mục đích, vừa nâng cao giá trị thương mại và tính thanh khoản của dự án. Tuy nhiên, luật cũng mở ra lựa chọn: người mua có thể yêu cầu hoặc không yêu cầu bảo lãnh. Nếu không yêu cầu, quy định bảo lãnh sẽ không được áp dụng. Đây là điểm tạo sự linh hoạt, nhưng đồng thời cũng đòi hỏi trách nhiệm tư vấn rõ ràng để tránh việc khách hàng từ bỏ quyền lợi mà không hiểu hết rủi ro.
Đối với ngân hàng, đây vừa là cơ hội kinh doanh, vừa là trách nhiệm quản trị rủi ro. Khi tham gia bảo lãnh, ngân hàng thu phí bảo lãnh nhưng đồng thời phải gánh trách nhiệm tài chính nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng hợp đồng. Vì vậy, ngân hàng buộc phải thẩm định kỹ lưỡng pháp lý dự án, năng lực của chủ đầu tư và thường xuyên giám sát tiến độ. Trên thực tế, điều này góp phần lọc thị trường, chỉ những chủ đầu tư có năng lực thực sự mới có thể triển khai bán hàng kèm bảo lãnh.
Về phương diện pháp lý, quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai gắn chặt với pháp luật ngân hàng và chịu sự quản lý của Ngân hàng Nhà nước. Cơ chế này không áp dụng cho nhà ở xã hội, nhằm tránh tạo thêm chi phí và gánh nặng thủ tục cho phân khúc chính sách. Sự kết nối giữa Luật Kinh doanh Bất động sản và cơ chế bảo lãnh ngân hàng tạo nên một khung pháp lý thống nhất, minh bạch và dễ thực thi.
Ngoài ra, bảo lãnh được phối hợp với các giới hạn thanh toán: số tiền thanh toán đợt đầu (bao gồm cả đặt cọc) không vượt quá 30% giá trị hợp đồng, và tổng số tiền người mua trả trước khi bàn giao nhà không vượt quá 70% (theo quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023). Sự kết hợp này giúp kiểm soát dòng vốn, hạn chế tình trạng chủ đầu tư lạm dụng tiền của khách hàng để xoay vòng cho dự án khác, đồng thời giảm nguy cơ vỡ tiến độ và tranh chấp.
Tóm lại, chế định bảo lãnh mang lại lợi ích kép: vừa là cơ chế bảo vệ người mua, vừa là công cụ nâng chuẩn thị trường, tăng kỷ luật tài chính cho chủ đầu tư, và biến ngân hàng thành người gác cổng để hạn chế rủi ro hệ thống. Nếu được triển khai nghiêm túc, cơ chế này không chỉ bảo vệ quyền lợi riêng lẻ mà còn nâng cao niềm tin và tính bền vững cho cả thị trường bất động sản.
2. Có ý kiến cho rằng, có thể xảy ra nguy cơ lợi ích nhóm khi bên mua phải sử dụng ngân hàng mà chủ đầu tư chỉ định. Ông có đánh giá gì về ý kiến này?
Trả lời:
Một trong những lo ngại lớn khi áp dụng chế định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là nguy cơ hình thành “lợi ích nhóm” nếu bên mua bị buộc phải sử dụng ngân hàng do chủ đầu tư chỉ định. Thực tế, quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và chủ đầu tư thường gắn với nhiều dự án khác, thậm chí mang tính chiến lược lâu dài. Điều này dễ dẫn đến xung đột lợi ích, bởi ngân hàng có xu hướng bảo vệ mối quan hệ và lợi ích tài chính với chủ đầu tư hơn là thực hiện đầy đủ trách nhiệm bảo vệ quyền lợi của người mua.
Nguy cơ này thể hiện rõ qua ba khía cạnh. Thứ nhất, ngân hàng có thể nới lỏng các tiêu chí thẩm định năng lực tài chính, tiến độ, dòng tiền của chủ đầu tư, từ đó cấp bảo lãnh mà không dựa trên sự an toàn thực sự. Thứ hai, bên mua có thể bị áp đặt các điều kiện bảo lãnh thiếu minh bạch, chẳng hạn phí bảo lãnh cao bất hợp lý, hoặc các điều khoản bảo lãnh phức tạp, hạn chế quyền được chi trả. Thứ ba, trong trường hợp phát sinh rủi ro, ngân hàng có thể trì hoãn hoặc tìm cách né tránh trách nhiệm chi trả, khiến người mua mất đi công cụ bảo vệ cuối cùng mà pháp luật đã thiết kế.
Nếu không được kiểm soát, chế định bảo lãnh sẽ chỉ tồn tại trên hình thức, biến thành công cụ hợp thức hóa lợi ích giữa chủ đầu tư và ngân hàng, thay vì đóng vai trò là tấm khiên bảo vệ người mua. Đây chính là mối nguy hiểm lớn nhất, bởi nó làm suy giảm niềm tin của thị trường và đi ngược lại mục tiêu bảo vệ bên yếu thế trong quan hệ mua bán bất động sản.
Để giải quyết vấn đề, theo tôi, cần bổ sung một số cơ chế trong pháp luật và thực tiễn triển khai. Trước hết, quyền tự do lựa chọn ngân hàng bảo lãnh của bên mua phải được bảo đảm, đồng thời nghiêm cấm hành vi chủ đầu tư ép buộc hoặc lồng ghép điều kiện giao dịch nhằm buộc người mua phải chấp nhận ngân hàng do mình chỉ định. Tiếp theo, cần có quy định chuẩn hóa về nội dung thư bảo lãnh theo hướng “không điều kiện, không hủy ngang” và có hiệu lực ngay khi chủ đầu tư vi phạm, qua đó loại bỏ khả năng ngân hàng né tránh nghĩa vụ.
Ngoài ra, một cơ chế công khai và giám sát độc lập cũng rất cần thiết. Cơ quan quản lý nhà nước có thể xây dựng hệ thống dữ liệu công khai về các ngân hàng đủ điều kiện phát hành bảo lãnh, kèm theo thống kê tỷ lệ thực hiện nghĩa vụ, để người mua tham khảo trước khi lựa chọn. Song song, việc thiết lập chế tài nghiêm khắc đối với ngân hàng vi phạm nghĩa vụ bảo lãnh sẽ giúp tăng cường kỷ luật thị trường và hạn chế các thỏa thuận mang tính lợi ích nhóm.
Chỉ khi những giải pháp này được thực thi một cách nghiêm túc, cơ chế bảo lãnh mới thực sự trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu, góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, củng cố niềm tin của người mua và bảo đảm sự phát triển bền vững của lĩnh vực bất động sản.
3. Trong thực tế, phí bảo lãnh có thể bị đẩy lên cao và thiếu minh bạch. Theo ông, mức phí này cần được công khai theo cơ chế nào để đảm bảo công bằng cho bên mua?
Trả lời:
Trong thực tiễn, phí bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai thường tiềm ẩn nguy cơ bị đẩy lên mức cao bất hợp lý và thiếu minh bạch. Đây là hệ quả của việc bên mua vốn ở vị thế yếu thế và không được tiếp cận trực tiếp với thỏa thuận tài chính giữa chủ đầu tư và ngân hàng. Trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư và ngân hàng có thể thỏa thuận về một “gói bảo lãnh” tổng thể, sau đó phân bổ chi phí sang người mua mà không có cơ chế giải trình rõ ràng. Điều này dẫn đến tình trạng phí bảo lãnh biến tướng thành một khoản phụ phí, làm tăng chi phí sở hữu nhà ở và đi ngược lại mục tiêu bảo vệ người mua mà pháp luật hướng tới khi ban hành chế định bảo lãnh. Để bảo đảm công bằng:
Trước hết, cơ chế công khai phí bảo lãnh phải được luật hóa ở mức độ bắt buộc. Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản cần quy định rõ: mức phí, cách tính phí, và bên chịu phí phải được xác định minh bạch ngay trong hợp đồng mua bán nhà ở. Bất kỳ khoản phí nào không được ghi nhận trong hợp đồng đều không có giá trị ràng buộc đối với bên mua. Đồng thời, thư bảo lãnh của ngân hàng cần đi kèm phụ lục nêu rõ chi tiết phí, thời hạn bảo lãnh, phương thức chi trả khi phát sinh rủi ro. Cơ chế này không chỉ bảo vệ quyền lợi người mua, mà còn tạo điều kiện để họ có cơ sở pháp lý yêu cầu hoàn trả nếu bị thu sai hoặc thu thêm ngoài hợp đồng.
Thứ hai, để bảo đảm tính minh bạch toàn thị trường, cần có hệ thống công khai tập trung. Ngân hàng Nhà nước nên chủ trì xây dựng một cổng thông tin bảo lãnh bất động sản kết nối với Bộ Xây dựng, trong đó công khai khung phí, mức phí bình quân, và bảng so sánh giữa các ngân hàng đủ điều kiện phát hành bảo lãnh. Thông tin này phải được cập nhật định kỳ, tối thiểu 6 tháng một lần, và được công khai cho công chúng, nhằm trao cho người mua khả năng so sánh, lựa chọn và giám sát.
Cuối cùng, để bảo đảm tính ràng buộc pháp lý, cần có chế tài mạnh mẽ. Ngân hàng hoặc chủ đầu tư có hành vi che giấu phí, ép buộc người mua gánh phí vượt mức, hoặc thỏa thuận trái pháp luật cần bị xử phạt hành chính ở mức cao, thậm chí đình chỉ quyền tham gia hoạt động bảo lãnh trong lĩnh vực bất động sản. Đồng thời, người mua cần được trao quyền khởi kiện để yêu cầu hoàn trả khoản phí bất hợp pháp và bồi thường thiệt hại. Khi các chế tài này được áp dụng nghiêm minh, phí bảo lãnh mới thực sự minh bạch, công bằng và trở thành công cụ bảo vệ đúng nghĩa cho người mua.
4. Khi ngân hàng vừa là bên bảo lãnh cho chủ đầu tư, vừa là bên cho vay tín dụng, nguy cơ ưu tiên nghĩa vụ tín dụng trước, nghĩa vụ bảo lãnh có thể bị xếp sau. Theo ông, cần cơ chế gì để tách bạch hai vai trò này?
Trả lời:
Để tách bạch hai vai trò của ngân hàng (bảo lãnh cho chủ đầu tư đối với người mua nhà ở hình thành trong tương lai và cho vay tín dụng cho chủ đầu tư), nhằm giảm rủi ro ưu tiên nghĩa vụ tín dụng trước bảo lãnh, cần xây dựng một cơ chế pháp lý và giám sát chặt chẽ hơn, dựa trên tinh thần của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các quy định liên quan đến hoạt động ngân hàng. Cụ thể:
Thứ nhất, yêu cầu bảo lãnh từ ngân hàng độc lập: Sửa đổi hoặc bổ sung vào Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 để quy định rõ ràng rằng ngân hàng bảo lãnh phải là một tổ chức khác với ngân hàng đang cung cấp tín dụng chính cho dự án. Điều này tránh xung đột lợi ích, vì ngân hàng cho vay có thể ưu tiên thu hồi nợ vay thay vì thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (hoàn trả tiền cho người mua nếu chủ đầu tư vi phạm). Hiện tại, luật chỉ yêu cầu bảo lãnh từ "ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam", mà không cấm trùng vai trò, dẫn đến rủi ro pháp lý như nợ xấu và thiếu minh bạch.
Thứ hai, thiết lập quỹ bảo lãnh tập trung hoặc cơ quan bảo hiểm độc lập: Giống như mô hình quỹ bảo hiểm tiền gửi, có thể thành lập một quỹ bảo lãnh bất động sản quốc gia do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) quản lý, hoặc khuyến khích sử dụng các công ty bảo hiểm chuyên biệt thay vì chỉ phụ thuộc vào ngân hàng. Chủ đầu tư đóng góp vào quỹ này dựa trên quy mô dự án, giúp tách biệt hoàn toàn khỏi dòng tín dụng vay. Cơ chế này sẽ giảm gánh nặng cho ngân hàng và bảo vệ người mua tốt hơn, đặc biệt khi chủ đầu tư đã thế chấp dự án để vay vốn.
Thứ ba, quy định ưu tiên thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh: Bổ sung vào Bộ luật Dân sự hoặc Thông tư hướng dẫn của NHNN để quy định rõ thứ tự ưu tiên: Nghĩa vụ bảo lãnh (hoàn trả tiền cho người mua) phải được thực hiện trước khi thu hồi nợ tín dụng. Trong trường hợp chủ đầu tư phá sản hoặc mất khả năng thanh toán, tòa án hoặc cơ quan thi hành án cần giám sát để đảm bảo quyền lợi người mua không bị xếp sau. Hiện nay, thiếu quy định này có thể dẫn đến tình trạng ngân hàng ưu tiên bảo vệ khoản vay của mình, như đã thấy trong một số tranh chấp bất động sản gần đây.
Thứ tư, tăng cường giám sát và minh bạch thông tin: NHNN nên ban hành thông tư yêu cầu ngân hàng công khai mối quan hệ với chủ đầu tư (ví dụ: có đang cho vay hay không) trong thư bảo lãnh và báo cáo định kỳ. Đồng thời, tích hợp hệ thống giám sát điện tử để theo dõi tiến độ dự án và dòng tiền, tránh tình trạng chủ đầu tư sử dụng tiền người mua để trả nợ vay thay vì hoàn thành dự án. Người mua cũng cần được quyền kiểm tra thông tin này trước khi ký hợp đồng, theo tinh thần Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về công khai thông tin dự án.
Thứ năm, phạt nặng và cơ chế khiếu nại nhanh chóng: Tăng mức phạt hành chính đối với ngân hàng vi phạm tách bạch vai trò, đồng thời xây dựng cơ chế trọng tài hoặc tòa án chuyên biệt cho tranh chấp bảo lãnh (như qua VIAC), giúp giải quyết nhanh chóng mà không kéo dài, giảm thiệt hại cho người mua.
Những cơ chế này không chỉ giảm rủi ro mà còn góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản, để triển khai, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa Ngân hàng nhà nước, Bộ Xây dựng và Quốc hội để kịp thời sửa đổi, bổ sung.
5. Để hạn chế tình trạng người mua rơi vào thế phụ thuộc trong một “hệ sinh thái lợi ích” của chủ đầu tư và ngân hàng, liệu có cần một bên trung gian độc lập giám sát và bảo đảm quyền lợi của bên mua?
Trả lời:
Để hạn chế tình trạng người mua rơi vào thế phụ thuộc trong một “hệ sinh thái lợi ích” giữa chủ đầu tư và ngân hàng, việc thiết lập một bên trung gian độc lập giám sát và bảo đảm quyền lợi của bên mua là vô cùng cần thiết. Mặc dù Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã đưa ra cơ chế bảo lãnh, theo đó ngân hàng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi không bàn giao nhà ở theo hợp đồng, song cơ chế này vẫn tồn tại hạn chế khi người mua không trực tiếp tham gia quá trình đàm phán và ký kết thỏa thuận cấp bảo lãnh, mà chỉ tiếp nhận thư bảo lãnh từ phía chủ đầu tư.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản, mối quan hệ hợp tác chặt chẽ giữa chủ đầu tư và ngân hàng thường dẫn đến các điều khoản hợp đồng thiếu minh bạch, gây bất lợi cho người mua, chẳng hạn như lãi suất vay cao, phí ẩn hoặc các ràng buộc pháp lý bất công. Điều này khiến họ trở thành bên thụ hưởng thụ động và ảnh hưởng tới quyền và lợi ích khi xảy ra tranh chấp hoặc khi ngân hàng và chủ đầu tư có sự liên kết lợi ích. Do đó, một thiết chế trung gian độc lập – có thể là quỹ bảo vệ người mua nhà, tài khoản phong tỏa hay một tổ chức giám sát được Nhà nước ủy quyền – sẽ đóng vai trò bảo đảm tính minh bạch trong phát hành thư bảo lãnh, giám sát dòng tiền ứng trước, đồng thời theo dõi việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư và ngân hàng. Sự tham gia của bên trung gian này không chỉ góp phần khắc phục bất cân xứng về vị thế giữa các bên, mà còn tạo ra cơ chế giám sát khách quan, giảm thiểu rủi ro phát sinh cho người mua, củng cố niềm tin của thị trường và thúc đẩy sự minh bạch, bền vững trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
6. Ông có khuyến nghị gì thêm?
Trả lời:
Để tăng cường hiệu quả bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản và thúc đẩy tính minh bạch trong thị trường, việc triển khai các giải pháp bổ sung mang tính hệ thống là cần thiết.
Thứ nhất, cần hoàn thiện khung pháp lý nhằm xác định rõ vai trò, trách nhiệm và quyền hạn của một bên trung gian độc lập, có thể dưới hình thức quỹ bảo vệ người mua nhà hoặc tổ chức giám sát được Nhà nước ủy quyền. Các quy định này nên tập trung vào việc giám sát dòng tiền, kiểm tra tính minh bạch của thư bảo lãnh và đảm bảo người mua được tiếp cận đầy đủ thông tin về hợp đồng. Điều này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro từ sự thiếu minh bạch trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư và ngân hàng mà còn tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho sự vận hành hiệu quả của thiết chế trung gian.
Thứ hai, cần sửa đổi các quy định hiện hành, chẳng hạn Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, để tăng cường sự tham gia của người mua trong cơ chế bảo lãnh. Cụ thể, người mua nên được quyền tham gia trực tiếp vào quá trình đàm phán và ký kết thỏa thuận bảo lãnh, hoặc ít nhất được quyền yêu cầu công khai các điều kiện bảo lãnh trước khi ký hợp đồng mua bán. Việc trao quyền này sẽ giúp người mua tránh được việc thụ động, hạn chế nguy cơ bị phụ thuộc vào “hệ sinh thái lợi ích” do chủ đầu tư và ngân hàng thiết lập, từ đó bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của họ khi xảy ra tranh chấp.
Thứ ba, việc thiết lập hệ thống tài khoản phong tỏa do bên trung gian độc lập quản lý là một giải pháp thiết thực. Tài khoản này sẽ kiểm soát dòng tiền ứng trước của người mua, chỉ giải ngân cho chủ đầu tư khi các mốc tiến độ xây dựng được hoàn thành và xác nhận bởi bên trung gian. Cơ chế này không chỉ bảo vệ tài sản của người mua mà còn tạo động lực để chủ đầu tư tuân thủ nghiêm ngặt các cam kết hợp đồng, góp phần giảm thiểu rủi ro liên quan đến việc chậm trễ hoặc không bàn giao nhà đúng hạn.
Cuối cùng, việc xây dựng cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả và nâng cao nhận thức của người mua cũng đóng vai trò quan trọng. Các cơ quan trọng tài nên được thành lập để xử lý các tranh chấp giữa người mua, chủ đầu tư và ngân hàng, cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý với chi phí thấp hoặc miễn phí. Song song đó, các chương trình giáo dục, hội thảo, cổng thông tin trực tuyến nên được triển khai nhằm nâng cao nhận thức của người mua về quyền lợi, nghĩa vụ pháp lý và các rủi ro tiềm ẩn trong giao dịch bất động sản. Những giải pháp này, khi được thực hiện đồng bộ, sẽ góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, công bằng và bền vững, từ đó củng cố niềm tin của người mua và thúc đẩy sự phát triển lâu dài của ngành.
Tham khảo thêm tại đây:Dịch vụ Luật sư tư vấn bất động sản
