Từ ngày 1-8-2024, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, trong đó có quy định loại nhà ở chung cư mini sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho từng căn hộ. Chung cư mini được cấp sổ hồng riêng, mở ra nhiều cơ hội cho người dân " an cư lạc nghiệp". Bài viết dưới đây có ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW theo góc độ pháp lý.
Cấp GCNQSDĐ cho căn hộ chung cư mini
Việc cấp GCNQSDĐ căn hộ chung cư mini sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển và quản lý bền vững của thị trường nhà ở bởi các tiêu chuẩn kỹ thuật, đồng thời đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường nhà ở hiện đại cũng như nhu cầu chính đáng về sở hữu nhà của người dân. Tuy nhiên, cần siết chặt những quy chuẩn an toàn của chung cư mini để bảo đảm an toàn cho người dân.
Anh Lê Anh Chiến, quê ở xã Pù Nhi, huyện Mường Lát (Thanh Hóa), sau gần 10 năm làm việc tại TP Hà Nội, năm 2022, vợ chồng anh mua được một căn hộ 35m2 trong một chung cư mini thuộc phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội với giá hơn 600 triệu đồng. Mặc dù biết rõ những rủi ro khi mua chung cư mini nhưng vì giá thành rẻ, vị trí trung tâm phù hợp với điều kiện gia đình nên anh Chiến vẫn lựa chọn mua.
Anh Chiến cho biết: “Một tòa chung cư mini chỉ có một GCNQSDĐ và cấp cho chủ sở hữu mảnh đất đó. Vì thế, việc giao dịch mua bán các hộ trong chung cư mini phải thực hiện dưới hình thức hợp đồng viết tay. Khi mua, tôi cũng đã lập vi bằng, văn bản thỏa thuận tài sản chung, trong đó ghi rõ thỏa thuận, cam kết của hai bên. Nghe tin từ ngày 1-8, căn hộ chung cư mini có thể được cấp GCNQSDĐ, tôi rất vui. Nếu được như vậy, quy định này sẽ giúp những người có thu nhập thấp như tôi có cơ hội được sở hữu nhà ở có tính pháp lý đầy đủ”.
Bảo đảm quyền lợi người mua chung cư mini
Theo thống kê, cả nước hiện có khoảng 10.000 chung cư mini, chủ yếu tập trung tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tại TP Hà Nội tập trung nhiều nhất ở quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ. Con số này cho thấy loại hình nhà ở này từ lâu đã trở thành một phần không thể thiếu trong thị trường bất động sản. Mặc dù có quy định về việc cấp GCNQSDĐ cho chung cư mini nhưng thực tế, số lượng các dự án chung cư mini được cấp GCNQSDĐ cho từng căn hộ không nhiều. Lý do bởi các chủ sở hữu vi phạm quy định trật tự xây dựng, phòng cháy, chữa cháy.
Chung cư mini phải đáp ứng nhiều điều kiện mới được cấp GCNQSDĐ. Cụ thể như: Với chung cư mini từ 2 tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ phải đáp ứng yêu cầu phòng cháy, chữa cháy với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ. Khu nhà cũng phải đáp ứng điều kiện của UBND tỉnh, thành phố về đường giao thông bảo đảm phương tiện có thể chữa cháy tại nơi có chung cư mini. Cá nhân muốn xây dựng chung cư mini phải có quyền sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở...
Ý kiến của các chuyên gia
Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: “Quy định căn hộ loại nhà ở chung cư mini được cấp GCNQSDĐ sẽ là điều kiện để phát triển loại hình chung cư mini, tạo phân khúc phù hợp với người lao động thu nhập thấp. Phát triển loại nhà ở chung cư mini như hiện nay cũng giống quy trình phát triển các loại nhà ở khác. Đối với những người có thu nhập thấp, các căn hộ chung cư mini là tài sản rất lớn đối với họ. Vì vậy, việc cấp GCNQSDĐ, được chính quyền công nhận về tài sản của họ hợp pháp, hợp lệ có ý nghĩa rất lớn. Tài sản này theo quy định khi cần họ có thể mang ra thế chấp cũng như có thể giao dịch mua bán. Để giải quyết các vướng mắc, bất cập liên quan đến chung cư mini, giải pháp trước mắt vẫn là tăng cường kiểm tra, bảo đảm an toàn, hoàn thiện các điều kiện phòng cháy, chữa cháy cũng như cơ sở pháp lý”.
Đưa ý kiến về việc cấp GCNQSDĐ cho chung cư mini, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cho rằng, việc cấp GCNQSDĐ cho các chung cư mini là nhu cầu cần thiết của xã hội, của thị trường. Để làm được việc này cần phải có các điều kiện, quy định cụ thể về cơ sở hạ tầng, phòng cháy, chữa cháy, an ninh trật tự... để có thể bảo đảm an toàn cho người dân. Để giải quyết các vướng mắc, bất cập liên quan đến chung cư mini, cần phải tăng cường kiểm tra, bảo đảm an toàn, hoàn thiện các điều kiện cũng như cơ sở pháp lý. Chung cư mini cung cấp nhà ở cho hàng chục hộ dân trở lên nên mang đầy đủ chức năng của một chung cư nói chung, do vậy, khi đầu tư xây dựng, dự án chung cư phải bảo đảm những yêu cầu về quy trình đầu tư xây dựng, cấp phép xây dựng, thẩm định dự án...
Chung cư mini nở rộ ở các đô thị lớn trong thời gian qua, nhưng bị buông lỏng quản lý, dẫn đến nhiều sai phạm. Nhưng đây cũng là loại hình nhà ở giải quyết nhu cầu nhà ở cho hàng triệu người lao động thu nhập thấp. Các cơ quan chức năng cần thúc đẩy việc xây dựng và áp dụng những quy định rõ ràng về an toàn xây dựng, phòng cháy, chữa cháy và an ninh. Nếu bảo đảm các quy định, tiến hành cấp GCNQSDĐ để người dân có thể yên tâm “an cư lạc nghiệp”.
