Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW có ý kiến về vấn đề xây dựng đề án thí điểm mô hình Trung tâm Giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất, sau đây là nội dung bài trả lời phỏng vấn.
Bộ Xây dựng đang xây dựng đề án thí điểm mô hình Trung tâm Giao dịch
bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý. Ông nhìn nhận
thế nào về mô hình này? Đâu là những lợi ích có thể mang lại?
Trả lời:
Mô hình Trung tâm Giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước
quản lý - dự kiến triển khai 2026–2027 trên phạm vi toàn quốc - hướng đến “gom”
các giao dịch nhà đất lên một hạ tầng điện tử thống nhất, tương tự cách tổ chức thị
trường chứng khoán, từ đó tăng công khai minh bạch về pháp lý, giá và nghĩa vụ
thuế, giảm thất thoát và hạn chế đầu cơ, “hai giá”. Trung tâm sẽ tiếp nhận các loại
giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua đối với nhà ở có sẵn, nhà
hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất có hạ tầng trong dự án và cả quyền
sử dụng đất ở được mã hóa, định danh; quy trình được thiết kế một cửa, liên thông
công chứng - thuế - đăng ký đất đai trên môi trường số, kỳ vọng rút ngắn thời gian,
chi phí cho người dân và doanh nghiệp, đồng thời tạo kho dữ liệu giá – giao dịch
phục vụ định giá, tín dụng, và quản lý rủi ro thị trường.
Tuy vậy, hiệu quả sẽ phụ thuộc quyết định vào chất lượng liên thông dữ liệu đất
đai – nhà ở – thuế – ngân hàng, bảo mật dữ liệu cá nhân và tránh “thêm một cửa”
hình thức; vì thế cần đặt ra các chỉ số đo lường như thời gian sang tên trung vị, chi
phí giao dịch/giá trị, tỷ lệ hồ sơ bị trả lại và số vụ tranh chấp sau giao dịch để hiệu
chỉnh trong giai đoạn thí điểm.
2 Một trong những mục tiêu của trung tâm giao dịch này là để giảm thiểu
tình trạng đầu cơ, thổi giá, chống thất thu thuế cho Nhà nước. Theo ông,
liệu mục tiêu này có đạt?
Trả lời:
Một trong những mục tiêu quan trọng của Trung tâm Giao dịch bất động sản và
quyền sử dụng đất là giảm thiểu tình trạng đầu cơ, thổi giá và chống thất thu thuế.
Về nguyên tắc, mục tiêu này hoàn toàn khả thi nếu mọi giao dịch được thực hiện
thông qua một kênh tập trung, có tính bắt buộc, minh bạch và liên thông dữ liệu
với các cơ quan quản lý nhà nước. Khi thông tin về chủ thể, tài sản và giá trị giao
dịch được chuẩn hóa, định danh và lưu trữ tập trung, khả năng che giấu hay thao
túng thông tin sẽ giảm đáng kể, qua đó hạn chế môi trường cho đầu cơ và khai gian
giá để trốn thuế.
Cơ chế minh bạch hóa thông tin sẽ đóng vai trò nền tảng. Khi giá trị giao dịch,
lịch sử chuyển nhượng và thông tin về chủ sở hữu được truy xuất dễ dàng, thị
trường bất động sản sẽ dần hình thành mặt bằng giá ổn định, phản ánh đúng cung
cầu. Bên cạnh đó, việc tích hợp TTGD với hệ thống thuế, ngân hàng và cơ quan
công chứng cho phép giám sát trực tiếp nghĩa vụ tài chính, hạn chế tình trạng kê
khai giá thấp nhằm giảm thuế. Đồng thời, các giao dịch thanh toán qua tài khoản
ký quỹ hoặc ngân hàng được kiểm soát sẽ giúp Nhà nước truy vết dòng tiền, từ đó
ngăn chặn các hành vi gian lận tài chính.
Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu trên không hề đơn giản. Thói quen mua bán
trao tay, ký hợp đồng song song và thanh toán bằng tiền mặt vẫn còn khá phổ biến
trên thị trường bất động sản Việt Nam. Nếu không có quy định pháp lý mang tính
bắt buộc và chế tài xử phạt đủ mạnh, nguy cơ người dân và doanh nghiệp né tránh
việc đưa giao dịch vào trung tâm là rất lớn. Ngoài ra, việc xây dựng một cơ sở dữ
liệu đất đai và dân cư hoàn chỉnh, đồng bộ trên phạm vi toàn quốc vẫn là một thách
thức, bởi hiện nay dữ liệu còn phân tán, thiếu cập nhật và chất lượng chưa đồng
đều giữa các địa phương.
Một yếu tố then chốt khác là hạ tầng công nghệ và an ninh mạng. TTGD chỉ có
thể vận hành hiệu quả nếu được trang bị nền tảng công nghệ hiện đại, đủ khả năng
xử lý khối lượng lớn giao dịch đồng thời và đảm bảo an toàn dữ liệu. Rủi ro rò rỉ
thông tin cá nhân, giả mạo hồ sơ hoặc tấn công mạng là hiện hữu và có thể gây
thiệt hại nghiêm trọng cho cả Nhà nước lẫn người dân. Do đó, cần áp dụng cơ chế
bảo mật đa tầng, từ định danh điện tử, chữ ký số đến hệ thống giám sát an ninh
mạng thường trực, đồng thời thiết lập cơ chế trách nhiệm pháp lý rõ ràng khi sự cố
xảy ra.
Tóm lại, mục tiêu hạn chế đầu cơ, thổi giá và chống thất thu thuế thông qua việc
thành lập Trung tâm Giao dịch bất động sản là khả thi, nhưng chỉ khi được triển
khai trên nền tảng pháp lý chặt chẽ, cơ sở dữ liệu đồng bộ, công nghệ tiên tiến và
cơ chế giám sát hiệu quả. Nếu thiếu một trong các yếu tố này, trung tâm có nguy
cơ hoạt động hình thức, thậm chí tạo thêm thủ tục cho người dân, dẫn đến hiệu quả
không như kỳ vọng. Ngược lại, nếu triển khai đồng bộ, đây sẽ là bước đột phá
quan trọng trong việc minh bạch hóa và lành mạnh hóa thị trường bất động sản
Việt Nam.
3 Để triển khai được đề án này thì cũng cần nền tảng công nghệ, cơ sở dữ liệu
về dân cư, đất đai… cũng như mức độ bảo mật khá đồng bộ, theo ông liệu
vấn đề này hiện nay có là thách thức?
Trả lời:
Đúng là để triển khai thành công mô hình Trung tâm Giao dịch bất động sản và
quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, yếu tố nền tảng công nghệ và cơ sở dữ
liệu đóng vai trò then chốt. Tuy nhiên, nếu nhìn vào thực trạng hiện nay, có thể
thấy đây vẫn là một thách thức lớn cả về hạ tầng kỹ thuật lẫn khung pháp lý đi
kèm.
Trước hết, cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và đất đai dù đã được xây dựng và
bước đầu vận hành, nhưng mức độ hoàn thiện còn chưa đồng bộ. Dữ liệu đất đai
hiện nay vẫn phân tán ở nhiều địa phương, tình trạng sai lệch, thiếu cập nhật hoặc
không số hóa vẫn khá phổ biến. Tương tự, việc liên thông giữa cơ sở dữ liệu dân
cư với hệ thống thuế, công chứng, ngân hàng còn hạn chế. Nếu không giải quyết
triệt để, nguy cơ phát sinh nút thắt trong quá trình giao dịch qua trung tâm là rất
lớn, bởi một giao dịch bất động sản chỉ minh bạch khi toàn bộ thông tin về chủ thể,
tài sản và nghĩa vụ tài chính được kiểm chứng và xác thực thống nhất.
Thứ hai, về nền tảng công nghệ, việc triển khai hệ thống giao dịch điện tử tập
trung đòi hỏi phải có một hạ tầng kỹ thuật hiện đại, đáp ứng khả năng xử lý khối
lượng lớn hồ sơ cùng lúc, đồng thời đảm bảo tính ổn định và an toàn hệ thống. Đây
không chỉ là bài toán về chi phí đầu tư ban đầu mà còn về năng lực vận hành, duy
trì, nâng cấp thường xuyên. Trong bối cảnh nhiều địa phương vẫn còn hạn chế về
hạ tầng công nghệ thông tin và nhân lực chuyên môn, việc áp dụng đồng loạt có
thể dẫn đến tình trạng chênh lệch nơi làm tốt – nơi làm yếu.
Một thách thức khác không kém phần quan trọng là bảo mật và an toàn thông
tin. Giao dịch bất động sản liên quan đến tài sản có giá trị rất lớn, nếu dữ liệu
không được bảo vệ chặt chẽ, rủi ro về rò rỉ thông tin cá nhân, giả mạo hồ sơ hoặc
tấn công mạng hoàn toàn có thể xảy ra. Điều này đòi hỏi một cơ chế bảo mật đa
tầng, từ xác thực định danh điện tử, chữ ký số, cho đến hệ thống giám sát an ninh
mạng thường xuyên. Song song, cũng cần có khung pháp lý rõ ràng về trách nhiệm
xử lý khi xảy ra sự cố để bảo vệ quyền lợi người dân và doanh nghiệp.
Như vậy, có thể khẳng định rằng vấn đề nền tảng công nghệ, dữ liệu và bảo mật
hiện nay vừa là động lực, vừa là thách thức cho đề án. Nếu Nhà nước tận dụng
được cơ sở dữ liệu dân cư và đất đai đang được hoàn thiện, đồng thời có kế hoạch
đầu tư đồng bộ về công nghệ và bảo mật, thì mô hình trung tâm giao dịch sẽ tạo ra
bước đột phá trong minh bạch hóa thị trường bất động sản. Ngược lại, nếu không
giải quyết được những điểm nghẽn này, nguy cơ hệ thống hoạt động hình thức,
thậm chí phát sinh thêm thủ tục cho người dân, sẽ là rất lớn.
4 Ông có cho rằng bên cạnh các giải pháp thì cũng cần thiết kế cơ chế xác
định rõ trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu xảy ra sai phạm, sự cố?
Trả lời:
Trong quá trình thiết kế và vận hành mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản
và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, bên cạnh việc chú trọng đến các giải
pháp về kỹ thuật, công nghệ và thủ tục hành chính, thì việc xây dựng một cơ chế
xác định rõ trách nhiệm bồi thường thiệt hại cũng mang ý nghĩa đặc biệt quan
trọng. Đây là yếu tố nhằm bảo đảm niềm tin của người dân và doanh nghiệp khi
tham gia giao dịch, đồng thời củng cố tính minh bạch, hiệu quả và tính xác thực
danh của mô hình này.
Thứ nhất, cơ chế trách nhiệm bồi thường đóng vai trò như một công cụ bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Khi người dân và doanh nghiệp
lựa chọn giao dịch thông qua trung tâm, họ đặt kỳ vọng vào mức độ an toàn pháp
lý cao hơn so với thị trường tự do. Nếu xảy ra sai sót trong quá trình xử lý hồ sơ,
công bố thông tin, hay thực hiện giao dịch, một cơ chế bồi thường kịp thời và minh
bạch sẽ giúp bảo đảm rằng thiệt hại được khắc phục, đồng thời hạn chế những
tranh chấp kéo dài, phức tạp ngoài hệ thống.
Thứ hai, việc xác lập cơ chế bồi thường thiệt hại còn là biện pháp phòng ngừa
tiêu cực và bảo đảm tính nghiêm minh trong hoạt động quản lý. Khi các cá nhân,
bộ phận trong trung tâm nhận thức rõ ràng về trách nhiệm và hệ quả pháp lý trong
trường hợp xảy ra sai phạm, họ sẽ có động lực tuân thủ quy trình và thực hiện công
vụ một cách cẩn trọng hơn. Điều này cũng góp phần giảm thiểu nguy cơ phát sinh
hành vi thiếu minh bạch, tiêu cực trong hoạt động quản lý và giao dịch.
Thứ ba, về nội dung thiết kế, cơ chế này cần xác định rõ trách nhiệm pháp lý
của cơ quan, tổ chức và cá nhân. Cần phân định rạch ròi giữa trách nhiệm của Nhà
nước trong trường hợp lỗi hệ thống, chính sách và trách nhiệm của cá nhân hoặc
đơn vị cụ thể khi sai phạm xuất phát từ yếu tố chủ quan. Nguyên tắc bồi thường
phải bảo đảm tính kịp thời, đầy đủ và công khai. Bên cạnh đó, có thể nghiên cứu
thành lập quỹ bảo đảm giao dịch bất động sản hoặc áp dụng mô hình bảo hiểm
trách nhiệm nghề nghiệp để tăng tính khả thi, giảm gánh nặng trực tiếp cho ngân
sách nhà nước.
Cuối cùng, để cơ chế này phát huy hiệu quả, cần thiết lập hệ thống giám sát và
khiếu nại minh bạch, độc lập, tạo điều kiện cho người dân và doanh nghiệp dễ
dàng tiếp cận. Các quy định hiện hành như Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà
nước năm 2017 có thể được vận dụng như một nền tảng pháp lý, song cần có sự bổ
sung, điều chỉnh trong Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023
nhằm gắn kết trực tiếp với hoạt động của trung tâm. Qua đó, cơ chế bồi thường
không chỉ dừng lại ở mức khắc phục hậu quả, mà còn trở thành công cụ nâng cao
trách nhiệm, hiệu quả quản lý nhà nước và bảo đảm công bằng cho các chủ thể
tham gia giao dịch.
5 Tựu trung lại, ông có khuyến nghị những giải pháp gì để triển khai mô hình
này thành công? Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm nào từ thế giới về
vấn đề này?
Trả lời:
Thứ nhất, xây dựng khung pháp lý đồng bộ và rõ ràng. Mô hình trung tâm cần
được “đặt nền” bằng hệ thống pháp luật minh bạch, nhất là trong Luật Đất đai
2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023. Các quy định phải
xác định rõ thẩm quyền, phạm vi hoạt động, cơ chế vận hành của trung tâm; điều
kiện bất động sản và quyền sử dụng đất được phép đưa vào giao dịch; trách nhiệm
pháp lý, bồi thường khi xảy ra sai sót. Điều này vừa bảo đảm tính minh bạch, vừa
ngăn ngừa rủi ro pháp lý trong quá trình thực thi.
Thứ hai, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu số liên thông. Một trung tâm giao
dịch chỉ hiệu quả nếu có dữ liệu chuẩn xác, cập nhật và liên thông. Do đó, Việt
Nam cần khẩn trương số hóa toàn bộ thông tin đất đai, quy hoạch, đăng ký quyền
sử dụng đất, công chứng – chứng thực, cùng với dữ liệu thuế, dân cư và giao dịch
bất động sản. Cần thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia thống nhất, kết nối từ
trung ương đến địa phương, áp dụng công nghệ hiện đại (AI, blockchain, big data)
để vừa bảo mật, vừa minh bạch hóa thông tin.
Thứ ba, cải cách thủ tục hành chính theo hướng “một cửa, một điểm đến”.
Mọi thủ tục liên quan đến giao dịch bất động sản (cấp giấy chứng nhận, đăng ký
biến động đất đai, nộp thuế, lệ phí, xác minh pháp lý dự án…) cần được tích hợp
tại trung tâm, hạn chế tối đa tình trạng người dân phải “chạy qua nhiều cửa”. Đồng
thời, thiết kế quy trình chuẩn với thời hạn xử lý rõ ràng, công khai, có trách nhiệm
giải trình.
Thứ tư, nâng cao năng lực đội ngũ quản lý và ứng dụng công nghệ. Trung
tâm cần có đội ngũ chuyên nghiệp, am hiểu về pháp luật đất đai, kinh doanh bất
động sản, công nghệ số và quản trị dữ liệu. Song song, cần có chương trình đào tạo
định kỳ, áp dụng chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp và cơ chế kiểm soát nội bộ để
hạn chế tiêu cực.
Thứ năm, thiết kế cơ chế giám sát, trách nhiệm và bồi thường. Cần quy định
rõ trách nhiệm của Nhà nước, tổ chức, cá nhân trong quá trình quản lý và giao
dịch; đồng thời xây dựng quỹ bảo đảm giao dịch bất động sản hoặc yêu cầu bảo
hiểm trách nhiệm nghề nghiệp để kịp thời bồi thường khi xảy ra sai phạm. Bên
cạnh đó, cơ chế giám sát độc lập và kênh khiếu nại minh bạch sẽ bảo đảm quyền
lợi của người dân và doanh nghiệp.
Tham khảo tư vấn: dịch vụ Luật Bất động sản và xây dựng.
