Chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về nội dung dự thảo nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Trong đó, có chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ quy định UBND các tỉnh, thành phố tùy theo tình hình thực tế của địa phương dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026 - 2030 để xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp. Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SB Law, người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý doanh nghiệp, đầu tư và thương mại quốc tế trả lời phỏng vấn. 

1. Ông có đánh giá gì về đề xuất trên?

Trả lời:

Đề xuất của Bộ Xây dựng về việc yêu cầu Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương dành tối thiểu 20% tổng số dự án nhà ở thương mại trong giai đoạn 2026–2030 để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp (NƠTMGPH) là một chủ trương có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang đối diện với nhiều biến động. Chính sách này thể hiện nỗ lực của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường theo hướng ổn định, bền vững, đồng thời góp phần hiện thực hóa mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội. Trong điều kiện giá bất động sản liên tục tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, việc hình thành phân khúc NƠTMGPH được xem là một giải pháp cần thiết nhằm mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình.

Tuy nhiên, để chính sách đi vào thực tiễn hiệu quả, cần bảo đảm tính minh bạch trong xác định tiêu chí “giá phù hợp”, đồng thời thiết kế cơ chế khuyến khích hợp lý cho doanh nghiệp. Nếu thiếu sự hỗ trợ tương ứng, việc yêu cầu các chủ đầu tư trích phần dự án để phát triển nhà ở giá thấp hơn mặt bằng thị trường có thể làm giảm sức hấp dẫn đầu tư. Ngoài ra, công tác triển khai cần được gắn với quy hoạch đô thị và hạ tầng kỹ thuật – xã hội, tránh tình trạng các khu nhà ở giá phù hợp bị đẩy ra khu vực xa trung tâm, hạ tầng yếu kém. Như vậy, chỉ khi có quy hoạch đồng bộ, kết hợp hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, chính sách này mới có thể mang lại hiệu quả bền vững.

2. Theo ông, cần minh định thế nào là nhà ở thương mại giá phù hợp? (là giá do nhà nước ấn định vì xác định theo cơ chế NOXH?)

Trả lời:

“Nhà ở thương mại giá phù hợp” là một khái niệm mới, phản ánh nỗ lực của Nhà nước trong việc tạo lập phân khúc trung gian giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện hành – bao gồm Luật Nhà ở năm 2023 – vẫn chưa quy định cụ thể tiêu chí nhận diện loại hình này. Do đó, việc xác định rõ nội hàm “giá phù hợp” là yếu tố then chốt, quyết định tính khả thi và công bằng của chính sách.

Khác với nhà ở xã hội, NƠTMGPH vẫn là sản phẩm của thị trường, nhưng được định hướng và kiểm soát thông qua cơ chế khung giá trần và lợi nhuận giới hạn. Theo đó, “giá phù hợp” nên được hiểu là mức giá tương thích với thu nhập trung bình của người dân tại từng địa phương, được xác định dựa trên các yếu tố như chi phí đầu tư, giá đất, lợi nhuận hợp lý của chủ đầu tư, và năng lực chi trả thực tế. Mức giá này cần linh hoạt theo vùng, miền, thay vì ấn định thống nhất trên toàn quốc.

Việc Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài chính và Tổng cục Thống kê ban hành bộ tiêu chí đánh giá và công bố định kỳ khung giá tham chiếu sẽ giúp chính sách có cơ sở khoa học, tránh tình trạng áp dụng hình thức. Như vậy, NƠTMGPH cần được nhìn nhận như một công cụ điều tiết kinh tế – xã hội mềm dẻo, vừa giữ nguyên bản chất thương mại, vừa phục vụ mục tiêu công bằng trong tiếp cận nhà ở.

3. Dự thảo đề xuất dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến trong giai đoạn 2026 - 2030 (theo kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương) để phát triển NƠTM giá phù hợp. Theo ông, tỷ lệ 20% này có hợp lý?

Trả lời:

Việc Bộ Xây dựng đề xuất tỷ lệ tối thiểu 20% tổng số dự án nhà ở thương mại trong giai đoạn 2026–2030 được dành để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp (NƠTMGPH) là một chủ trương thể hiện rõ định hướng điều tiết cơ cấu sản phẩm bất động sản theo hướng cân đối, bền vững hơn. Tuy nhiên, xét dưới góc độ quản lý nhà nước và thực tiễn phát triển thị trường, tỷ lệ 20% này cần được đánh giá một cách linh hoạt và có cơ sở khoa học hơn, tránh tình trạng cứng nhắc hoặc áp đặt hành chính.

Trước hết, xét về mặt mục tiêu chính sách, việc đặt ra tỷ lệ 20% là hợp lý về mặt định hướng, bởi nó góp phần tạo nguồn cung ổn định cho phân khúc trung bình, hiện đang thiếu hụt nghiêm trọng. Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mất cân đối khi các doanh nghiệp chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và siêu sang, trong khi nhu cầu thực về nhà ở của người thu nhập trung bình và thấp chiếm đa số. Do đó, quy định tỷ lệ 20% sẽ giúp điều chỉnh cấu trúc thị trường, định hướng doanh nghiệp phát triển sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.

Tuy nhiên, xét về tính khả thi, tỷ lệ này có thể chưa thật sự phù hợp nếu áp dụng cứng cho mọi địa phương. Bởi lẽ, đặc điểm thị trường bất động sản, tốc độ đô thị hóa, nhu cầu và thu nhập dân cư ở mỗi tỉnh, thành có sự khác biệt rất lớn. Ví dụ, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu về NƠTMGPH rất cao, nên tỷ lệ 20% có thể là hợp lý, thậm chí cần tăng thêm. Ngược lại, tại các địa phương có quy mô dân số nhỏ, nhu cầu thấp, hoặc thị trường chưa phát triển mạnh, việc bắt buộc dành 1/5 tổng số dự án cho phân khúc này có thể làm giảm hiệu quả đầu tư, gây khó khăn cho doanh nghiệp và cho công tác phê duyệt quy hoạch.

Vì vậy, tỷ lệ 20% nên được xem là mức định hướng tối thiểu mang tính khung, chứ không phải là con số bắt buộc cứng. Chính phủ nên cho phép các địa phương chủ động điều chỉnh tỷ lệ này trong phạm vi hợp lý, dựa trên điều kiện kinh tế – xã hội, nhu cầu thực tế về nhà ở và khả năng cân đối quỹ đất. Bên cạnh đó, cần có cơ chế khuyến khích linh hoạt, chẳng hạn như cho phép doanh nghiệp được hoán đổi vị trí, quy mô, hoặc thực hiện nghĩa vụ bằng hình thức khác nếu không thể bố trí tỷ lệ 20% trong dự án cụ thể.

Tóm lại, tỷ lệ 20% là một định hướng hợp lý về mặt chính sách, thể hiện quyết tâm của Nhà nước trong việc thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Tuy nhiên, để bảo đảm tính khả thi và tránh tác động ngược đến môi trường đầu tư, cần quy định một cơ chế linh hoạt theo vùng, miền và gắn tỷ lệ này với các chính sách hỗ trợ, ưu đãi cụ thể cho doanh nghiệp tham gia phát triển loại hình nhà ở này.

4. Các cơ chế chính sách đặc thù áp dụng cho dự án nhà ở thương mại giá phù hợp theo dự thảo nghị quyết bao gồm: lựa chọn chủ đầu tư không qua đấu thầu, đấu giá (trình tự thủ tục lựa chọn chủ đầu tư như áp dụng với NƠXH trong Nghị định 192/2025), tiền sử dụng đất được tính theo bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh; hưởng lợi nhuận định mức 20%/tổng vốn đầu tư xây dựng; giá bán/giá thuê mua được xác định như NƠXH; không phải bố trí quỹ đất xây NƠXH trong phạm vi dự án; người mua không được chuyển nhượng; cho phép chuyển đổi từ NƠTM thường sang NƠTM giá phù hợp.

Theo ông, cơ chế này có khả thi không? Có hấp dẫn để tạo ra nguồn cung lớn và đủ lớn để tạo sức ép giảm giá nhà không?

Trả lời:

Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản đã đưa ra một số chính sách đặc thù nhằm khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp (NƠTMGPH), bao gồm các nội dung như: lựa chọn chủ đầu tư không qua đấu thầu, đấu giá; tiền sử dụng đất được tính theo bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh; lợi nhuận định mức 20% tổng vốn đầu tư; giá bán, giá thuê mua xác định tương tự như nhà ở xã hội; không phải bố trí quỹ đất dành cho nhà ở xã hội trong phạm vi dự án; và người mua không được chuyển nhượng trong một thời gian nhất định. Các cơ chế này cho thấy nỗ lực của Nhà nước trong việc tạo ra một phân khúc nhà ở trung gian giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp, qua đó đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân có thu nhập trung bình và ổn định thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, xét trên phương diện pháp lý và quản trị, việc cho phép lựa chọn chủ đầu tư không thông qua đấu thầu, đấu giá, dù có ưu điểm là rút ngắn thủ tục và khuyến khích doanh nghiệp tham gia, vẫn tiềm ẩn nguy cơ vi phạm nguyên tắc minh bạch, cạnh tranh và bình đẳng trong đầu tư. Cơ chế này nếu không được quy định chặt chẽ về tiêu chí, trình tự và giám sát, có thể dẫn đến xung đột lợi ích, khiếu kiện hoặc lợi dụng chính sách. Do đó, để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả, việc lựa chọn chủ đầu tư cần được công khai, minh bạch, đồng thời đánh giá năng lực tài chính và kinh nghiệm thực hiện dự án theo quy định tương tự đối với nhà ở xã hội tại Nghị định 192/2025/NĐ-CP.

Ở góc độ kinh tế và tài chính, các ưu đãi về tiền sử dụng đất và lợi nhuận định mức 20% tổng vốn đầu tư được xem là công cụ hỗ trợ hợp lý để thu hút doanh nghiệp tham gia. Tuy nhiên, mức lợi nhuận 20% có thể chưa đủ hấp dẫn trong bối cảnh chi phí vốn, chi phí đất và chi phí hạ tầng tại các đô thị lớn ngày càng cao. Hơn nữa, việc áp dụng cơ chế xác định giá bán như nhà ở xã hội có thể khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn và duy trì lợi nhuận hợp lý. Vì vậy, cần thiết phải có cơ chế linh hoạt hơn, cho phép địa phương xác định khung lợi nhuận và giá bán phù hợp với điều kiện thực tế, đồng thời bảo đảm tính cạnh tranh của sản phẩm trên thị trường.

Ngoài ra, các quy định về hạn chế chuyển nhượng nhà ở và miễn bố trí quỹ đất xây nhà ở xã hội trong dự án cần được xem xét thận trọng. Việc hạn chế chuyển nhượng trong thời gian dài có thể làm giảm tính thanh khoản và sức hấp dẫn của sản phẩm, khiến người dân e ngại khi quyết định mua nhà. Ngược lại, chính sách miễn bố trí quỹ đất nhà ở xã hội có thể được coi là một ưu đãi hợp lý, giúp doanh nghiệp giảm bớt gánh nặng nghĩa vụ tài chính và tập trung vào việc phát triển phân khúc NƠTMGPH. Để dung hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, cần thiết kế cơ chế chuyển nhượng có điều kiện (chẳng hạn chỉ hạn chế trong 3–5 năm đầu), đồng thời ban hành hướng dẫn cụ thể về tiêu chí và quy trình xác định dự án đủ điều kiện chuyển đổi từ nhà ở thương mại thông thường sang NƠTMGPH.

Từ những phân tích trên, có thể nhận định rằng cơ chế chính sách đặc thù cho NƠTMGPH theo dự thảo Nghị quyết mang tính đột phá về định hướng, song chưa hoàn toàn khả thi nếu áp dụng cứng nhắc. Để bảo đảm chính sách này thực sự tạo được nguồn cung lớn và đủ mạnh nhằm tác động đến mặt bằng giá nhà, Nhà nước cần cân bằng hợp lý giữa ưu đãi và nghĩa vụ, bảo đảm tính minh bạch trong quản lý và tăng cường cơ chế giám sát việc triển khai. Chỉ khi đó, NƠTMGPH mới có thể trở thành công cụ hữu hiệu trong chiến lược kiểm soát giá bất động sản và thúc đẩy phát triển nhà ở bền vững, công bằng tại Việt Nam.

5. Ông có đề xuất gì thêm cho chính sách trên? 

Trả lời:

Để chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp (NƠTMGPH) thực sự phát huy hiệu quả, cần có sự hoàn thiện đồng bộ cả về khung pháp lý, cơ chế tài chính và phương thức quản lý thực thi. Trước hết, Nhà nước cần sớm minh định rõ khái niệm và tiêu chí nhận diện NƠTMGPH, bởi hiện nay thuật ngữ này vẫn còn mang tính khái quát và chưa được luật hóa. Việc xác định rõ các tiêu chí về giá bán, đối tượng hướng đến, vị trí, quy mô, chất lượng xây dựng và các yếu tố tiện ích sẽ giúp phân biệt rạch ròi giữa NƠTMGPH và nhà ở xã hội, đồng thời tạo cơ sở cho việc ban hành các chính sách ưu đãi và cơ chế giám sát phù hợp. Việc thiếu định nghĩa cụ thể dễ dẫn đến tình trạng áp dụng tùy tiện giữa các địa phương, làm giảm hiệu quả điều tiết của chính sách nhà ở.

Bên cạnh đó, cần thiết lập cơ chế tài chính khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển NƠTMGPH. Chính phủ có thể xem xét việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho các dự án đạt tiêu chí giá phù hợp. Tuy nhiên, các ưu đãi này phải đi kèm với nghĩa vụ kiểm soát giá bán, giá thuê và lợi nhuận định mức của chủ đầu tư, đảm bảo cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Một chính sách tài chính hiệu quả không chỉ giúp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, mà còn góp phần ổn định mặt bằng giá nhà ở, hướng tới mục tiêu phát triển bền vững thị trường bất động sản.

Mặt khác, chính sách về NƠTMGPH cần được gắn kết chặt chẽ với quy hoạch phát triển đô thị và hạ tầng xã hội. Thực tiễn cho thấy, nhiều dự án nhà ở giá thấp trước đây rơi vào tình trạng vị trí xa trung tâm, hạ tầng yếu kém, khiến người dân khó tiếp cận và không khuyến khích an cư lâu dài. Do đó, cần tích hợp quy hoạch phát triển NƠTMGPH vào kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch tổng thể phát triển đô thị của địa phương, đảm bảo dự án được xây dựng ở những khu vực có hạ tầng giao thông, trường học, y tế và dịch vụ công cộng đồng bộ. Đây là điều kiện tiên quyết để chính sách NƠTMGPH không chỉ “phù hợp về giá”, mà còn “phù hợp để sống”.

Ngoài ra, để đảm bảo tính minh bạch và công bằng, Nhà nước cần thiết lập cơ chế giám sát, kiểm tra và quản lý hậu kiểm đối với các dự án NƠTMGPH. Việc công khai danh mục dự án, giá bán, đối tượng mua và điều kiện chuyển nhượng là cần thiết để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách. Cùng với đó, có thể xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở giá phù hợp, kết nối với hệ thống thông tin đất đai và bất động sản nhằm tăng cường hiệu quả quản lý.

Cuối cùng, chính sách này cần hướng đến cả phía cung và cầu. Ngoài việc hỗ trợ chủ đầu tư, Nhà nước nên thiết kế cơ chế tín dụng ưu đãi cho người mua hoặc thuê NƠTMGPH, tương tự như chính sách đối với nhà ở xã hội. Hỗ trợ lãi suất vay mua nhà sẽ giúp tăng khả năng tiếp cận thực tế của người dân, nhất là nhóm có thu nhập trung bình – đối tượng chủ yếu của chính sách. Như vậy, chỉ khi đồng thời đảm bảo hài hòa giữa yếu tố pháp lý, kinh tế và xã hội, chính sách phát triển NƠTMGPH mới có thể trở thành một công cụ điều tiết thị trường nhà ở hiệu quả, góp phần thúc đẩy công bằng xã hội và ổn định an sinh đô thị.

Tham khảo tư vấn: Dịch vụ Luật Bất động sản và xây dựng