Việt Nam đã chứng kiến một bước ngoặt lớn trong lĩnh vực bất động sản với việc đồng loạt có hiệu lực của ba luật mới vào ngày 01/08/2024. Các quy định mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản hứa hẹn sẽ mang đến những thay đổi sâu sắc cho thị trường. Để hiểu rõ hơn về những tác động của luật mới, chúng ta hãy cùng lắng nghe chia sẻ của luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW trong bài phỏng vấn dưới đây
Câu 1: Sau khi áp dụng 3 bộ luật là Kinh doanh BĐS, Nhà ở và Đất đai. Anh đánh giá như thế nào về thị trường BĐS trong 6 tháng cuối năm?
Trả lời:
Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai số 31/2024/QH15, Luật nhà ở số 27/2023/QH15, Luật kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và Luật các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15. Theo đó, 03 luật về bất động sản có hiệu lực từ 01/8/2024 gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Luật Kinh doanh Bất động sản mới đã cập nhật các quy định về quyền sở hữu, chuyển nhượng và giao dịch bất động sản. Việc này đã tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia vào thị trường, thúc đẩy dòng vốn đầu tư vào các dự án bất động sản. Cùng với đó, các quy định rõ ràng hơn về việc công khai thông tin dự án và đảm bảo quyền lợi của người mua đã giúp tăng cường niềm tin của người tiêu dùng, từ đó kích thích nhu cầu mua bán bất động sản.
Luật Nhà ở mới cũng đóng góp quan trọng vào việc thúc đẩy thị trường. Các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại đã tạo điều kiện cho sự gia tăng nguồn cung, đồng thời giúp cân bằng thị trường, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở giá rẻ và trung bình. Điều này không chỉ giúp giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở cho người thu nhập thấp mà còn mở ra nhiều cơ hội đầu tư cho các doanh nghiệp bất động sản.
Luật Đất đai mới đã đặt ra những nguyên tắc minh bạch hơn về quyền sở hữu đất, quy hoạch sử dụng đất và các quy định liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Những cải tiến này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án phát triển bất động sản, đặc biệt là trong các khu đô thị mới và khu vực phát triển kinh tế. Các quy định mới cũng góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai và bảo vệ quyền lợi của các cộng đồng dân cư.
Khi áp dụng 03 luật mới gồm Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, và Luật Đất đai, thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm được dự báo sẽ có nhiều biến chuyển tích cực và đáng chú ý. Các quy định mới từ 03 luật này đã tạo ra khung pháp lý chặt chẽ và minh bạch hơn, điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia thị trường mà còn nâng cao tính cạnh tranh và chuyên nghiệp của thị trường bất động sản Việt Nam.
Bên cạnh đó, còn nhiều dự án bất động sản ở các tỉnh thành đang bị ắc tắc do yếu tố pháp lý, với các quy định mới trong 3 luật nêu trên, cũng là một yếu tố để giải tỏa các ắc tắc này, khơi thông các dự án đang bị đình trệ, chủ đầu tư và cơ quan nhà nước có thể mạnh dạn phê duyệt và triển khai dự án, có nhiều nguồn cung cho thị trường và từ đó thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.
Trong 6 tháng cuối năm, thị trường khởi sắc hơn là mong muốn của nhà đầu tư, cơ quan nhà nước, người dân nhưng cũng cần sự quyết liệt từ tất cả các bên để các quy định tiến bộ và mới có thể thẩm thấu vào thị trường.
Câu 2: Có nhiều ý kiến cho rằng thị trường BĐS đang bị “sốt ảo” khi nhiều nơi rao báo đến 150-200tr/m^2 (trước đó chỉ khoảng 60-70tr/m^2). Anh đánh giá như thế nào về tình trạng này? Nguyên nhân do đâu tạo nên những cơn sốt ảo như vậy? Việc áp dụng bộ luật mới có phải là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này không?
Trả lời:
Tình trạng “sốt ảo” là một hiện tượng đáng lo ngại. Hiện tượng này thường xảy ra do một số nguyên nhân chính. Đầu tiên, tin đồn về các dự án hạ tầng lớn hoặc quy hoạch mới có thể kích hoạt sự tăng giá đột ngột và không bền vững. Nhiều người mua và nhà đầu tư kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng trong tương lai, dẫn đến việc họ đổ xô vào mua, làm giá tăng cao hơn giá trị thực của bất động sản.
Một nguyên nhân khác là sự tham gia của các nhóm đầu cơ. Những nhà đầu cơ này thường mua vào với số lượng lớn để tạo ra sự khan hiếm giả và sau đó bán lại với giá cao hơn. Họ thường sử dụng các chiêu thức như tung tin đồn hoặc tạo ra nhu cầu giả để kích thích thị trường, làm giá bất động sản tăng cao mà không dựa trên nhu cầu thực tế. Điều này không chỉ làm méo mó giá trị thị trường mà còn gây rủi ro lớn cho các nhà đầu tư và người mua không chuyên.
Một nguyên nhân nữa là do thiếu nguồn cung mới cho loại hình chung cư mới ở các đô thị, dẫn tới giá nhà leo thang, người dân khó tiếp cận khi muốn mua nhà mới.
Việc áp dụng các luật mới, bao gồm Luật Đất đai năm 2024, cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “sốt ảo” khi giá đất được điểu chỉnh sát với thị trường, làm cho chủ đầu tư sẽ phải trả giá cao hơn khi phát triển dự án.
Bên cạnh đó, sự thay đổi trong khung pháp lý có thể tác động đến tâm lý thị trường. Khi các quy định pháp lý mới được giới thiệu, đặc biệt là những quy định liên quan đến quyền sở hữu và quy hoạch, có thể dẫn đến sự không chắc chắn hoặc lo lắng trong cộng đồng nhà đầu tư và người mua. Điều này có thể thúc đẩy họ hành động nhanh chóng trước khi các quy định mới được áp dụng hoàn toàn, gây ra những biến động nhất thời trên thị trường.
Câu 3: Sau 1/8 thị trường bất động sản có “bình ổn” trở lại không? Giá cả các phân khúc bất động sản sẽ ra sao?
Trả lời:
Việc đồng loạt ban hành và có hiệu lực của 03 luật mới về Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản vào ngày 01/08/2024 là một dấu mốc quan trọng trong việc cải cách và hoàn thiện hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, để đánh giá chính xác tác động của các luật này đối với thị trường, đặc biệt là về sự “bình ổn” giá cả, cần phải theo dõi và phân tích trong một thời gian dài. Quá trình này đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ của nhiều yếu tố, không chỉ riêng pháp luật.
Những quy định mới của Nhà nước sẽ có những tác động nhất định đến thị trường bất động sản bởi các yếu tố sau:
Thứ nhất, các thông tin về dự án, thị trường được minh bạch hóa. Nhà nước sẽ tăng cường công khai thông tin về dự án, thị trường giúp nhà đầu tư và người mua có cái nhìn rõ ràng hơn, từ đó đưa ra quyết định hợp lý, hạn chế tình trạng sốt ảo. Nhà nước quy định cụ thể đối với trách nhiệm của các doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản sẽ phải khai trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng quản lý và trên website của doanh nghiệp. Đây là quy định mới quan trọng để đảm bảo thị trường bất động sản, hoạt động kinh doanh BĐS, các giao dịch rõ ràng, minh bạch. Đặc biệt, các nhà đầu tư, người dân có cơ sở để tham khảo thông tin đối với bất động sản khi tham gia giao dịch.
Thứ hai, Luật đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất phải đấu giá, đấu thầu khi giao đất, cho thuê đất. Đây là những phương thức cạnh tranh nhằm lựa chọn những nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh, năng lực tốt. Quy định này chắc chắn sẽ giúp “thanh lọc” thị trường, nhằm nâng cao năng lực của các chủ thể. Cơ chế thu hồi đất đã được quy định gắn chặt với cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án để phân bổ nguồn lực đất đai sao cho hợp lý. Đây chính là bài kiểm tra đối với khả năng của doanh nghiệp khi được kiểm tra năng lực bằng cơ chế đấu giá, đấu thầu chặt chẽ theo quy định của Luật lần này thì mới nắm bắt được cơ hội.
Thứ ba, các quy định mới chặt chẽ hơn về pháp lý sẽ giúp ổn định thị trường bất động sản, giảm thiểu các rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư. Điều này khiến cho hành vi của các chủ thể tham gia thị trường thay đổi, họ sẽ phải điều chỉnh hoạt động đầu tư của mình để phù hợp với quy định mới, từ đó tác động đến cung và cầu, gián tiếp ảnh hưởng đến giá cả.
Về việc dự báo giá cả các phân khúc bất động sản, trong ngắn hạn, có thể xảy ra tình trạng chững lại hoặc giảm nhẹ ở một số phân khúc, đặc biệt là các phân khúc đầu cơ, do nhà đầu tư cần thời gian để thích nghi với quy định mới và đánh giá lại rủi ro. Trong khoảng trung và dài hạn, nếu các quy định mới được thực hiện hiệu quả, thị trường sẽ dần trở nên ổn định hơn, giá cả sẽ phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản.
Câu 4: Các phân khúc BĐS như đất nền, nhà ở riêng lẻ, chung cư để đầu tư sẽ thay đổi ra sao? Đây có phải là thời điểm thích hợp cho người dân đầu tư hay không?
Trả lời:
Việc ba luật quan trọng liên quan đến bất động sản là Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, và Luật Đất đai (sẽ có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024) được sửa đổi và ban hành sẽ có tác động lớn đến thị trường bất động sản tại Việt Nam. Mỗi phân khúc bất động sản sẽ bị ảnh hưởng khác nhau dựa trên những quy định mới của từng luật.
Với phân khúc chung cư, hiện tại, loại hình chung cư đang có tính thanh khoản cao trên thị trường. Các quy định mới có thể đặt ra các tiêu chuẩn chặt chẽ hơn đối với việc quản lý và vận hành các tòa nhà chung cư, bao gồm các yêu cầu về an ninh, vệ sinh, bảo trì, và dịch vụ tiện ích cho cư dân. Ngoài ra, có thể có các quy định cụ thể về việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì, nhằm đảm bảo rằng các công trình chung cư được bảo dưỡng đúng cách và không gây tranh chấp giữa cư dân và ban quản lý. Luật mới quy định rõ hơn về thời hạn sử dụng đất cho các dự án chung cư, và đặc biệt là đối với người nước ngoài và Việt kiều. Các quy định về chuyển nhượng, mua bán, căn hộ trong chung cư được làm rõ hơn, giúp bảo vệ quyền lợi của người mua và giảm thiểu rủi ro pháp lý. Thị trường chung cư có thể sẽ trở nên hấp dẫn hơn, đặc biệt là ở các khu vực phát triển nhanh và có cơ sở hạ tầng tốt. Việc minh bạch hóa và bảo vệ quyền lợi người mua sẽ tạo ra môi trường đầu tư an toàn hơn.
Với phân khúc nhà ở riêng lẻ, là một phân khúc bất động sản bao gồm các loại hình nhà ở như biệt thự, nhà phố, nhà liền kề và các loại nhà ở tự xây. Chính sách mới về quy hoạch phát triển đô thị có thể tạo ra cơ hội mới cho việc phát triển các dự án nhà ở riêng lẻ, đặc biệt là ở những khu vực ngoại ô hoặc khu vực mới phát triển. Những khu vực này thường có giá đất thấp hơn và tiềm năng tăng trưởng lớn. Các quy định mới đưa ra các tiêu chuẩn chặt chẽ hơn về kiến trúc và xây dựng, bao gồm cả việc kiểm soát chiều cao, diện tích xây dựng và các yếu tố liên quan đến an toàn và môi trường. Luật Đất đai mới có thể có những điều khoản nhằm kiểm soát việc phân lô, bán nền nhằm tránh tình trạng phân lô tràn lan, đảm bảo việc phát triển đô thị bền vững và tránh tình trạng “nông thôn hóa đô thị”. Luật mới có thể đưa ra các quy định nghiêm ngặt hơn về bảo vệ môi trường trong quá trình xây dựng và sử dụng nhà ở riêng lẻ.
Với đất nền, là phân khúc bất động sản bao gồm các lô đất được sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở, thương mại, hoặc công nghiệp. Luật Đất đai mới đưa ra các quy định rõ ràng hơn về quyền sở hữu và sử dụng đất đối với người nước ngoài và Việt kiều, quy định rõ về thời hạn sử dụng đất, đặc biệt là cho các dự án phát triển nhà ở, thương mại, hoặc công nghiệp. Điều này giúp tạo ra sự minh bạch và thuận lợi cho các giao dịch mua bán đất nền, đồng thời sẽ giúp nhà đầu tư có kế hoạch sử dụng và phát triển đất một cách hiệu quả. Các chính sách mới định hướng việc phát triển hạ tầng ở những khu vực tiềm năng, tạo ra cơ hội đầu tư hấp dẫn. Việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng như đường xá, cầu cống, điện, nước, và các tiện ích công cộng khác có thể làm tăng giá trị của đất nền ở các khu vực đó. Việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng như đường xá, cầu cống, điện, nước, và các tiện ích công cộng khác có thể làm tăng giá trị của đất nền ở các khu vực đó.
Với những thay đổi pháp lý này, có thể xuất hiện nhiều cơ hội đầu tư mới, đặc biệt là trong ở các khu vực phát triển hạ tầng. Việc các chính sách trở nên minh bạch và rõ ràng hơn cũng có thể tạo ra môi trường đầu tư an toàn hơn. Nhà ở riêng lẻ vẫn là một lựa chọn hấp dẫn cho nhiều người dân và nhà đầu tư, đặc biệt là trong bối cảnh các quy định pháp lý trở nên minh bạch và rõ ràng hơn. Với các chính sách hỗ trợ phát triển và bảo vệ quyền lợi người mua, việc đầu tư vào nhà ở riêng lẻ có thể mang lại lợi ích dài hạn. Tuy nhiên, như với bất kỳ loại hình đầu tư nào, có những rủi ro liên quan đến biến động thị trường và các chính sách pháp lý có thể khác khi đi vào vào thực tiễn. Việc nắm bắt thông tin và tư vấn từ các chuyên gia là rất quan trọng.
Câu 5: Theo anh, Luật đất đai 2024 sẽ mở ra hướng đi mới cho các khu đô thị, dự án bị bỏ hoang nhiều năm như thế nào?
Trả lời:
Luật Đất đai 2024 quy định chặt chẽ hơn về việc thu hồi đất đối với các dự án không triển khai đúng tiến độ hoặc không sử dụng đúng mục đích. Các quy định mới thúc đẩy việc tái sử dụng đất của các dự án bị bỏ hoang, thông qua các chính sách khuyến khích đầu tư mới hoặc cải tạo khu vực này. Điều này giúp ngăn chặn tình trạng đất bị bỏ hoang, đảm bảo tài nguyên đất được sử dụng hiệu quả và đúng mục đích.
Luật mới đơn giản hóa các thủ tục hành chính, cắt giảm các thủ tục không cần thiết, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc xin phép xây dựng lại. Luật mới yêu cầu các địa phương rà soát và điều chỉnh quy hoạch để phù hợp với tình hình thực tế và nhu cầu phát triển. Điều này bao gồm việc tái quy hoạch các khu vực bị bỏ hoang, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các dự án mới phù hợp với nhu cầu thị trường. Các quy định về phát triển đô thị xanh và bền vững có thể thúc đẩy việc tái phát triển các khu vực bị bỏ hoang thành các khu đô thị hiện đại, với cơ sở hạ tầng và tiện ích công cộng tốt hơn.
|
