Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW có phần trả lời kênh VTV1 Đài truyền hình Việt Nam về việc đánh thuế bất động sản nhằm tránh việc đầu cơ.
Câu 1: Hiện nay, chính sách thuế đối với chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam được áp dụng như thế nào?
Trả lời:
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang ngày càng sôi động, chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản trở thành một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu. Không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập của người dân, chính sách này còn đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết thị trường và tăng thu ngân sách cho nhà nước.
Hiện nay, thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam được áp dụng ở mức 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại. Giá chuyển nhượng được tính dựa trên giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Tuy nhiên, nếu giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất. Thời điểm tính thuế là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, trừ khi có thỏa thuận khác về việc bên mua nộp thuế thay cho bên bán.
Bên cạnh đó, chính sách cũng quy định các trường hợp miễn thuế. Chuyển nhượng giữa các đối tượng có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng được miễn thuế. Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất cũng có thể được miễn thuế nếu đáp ứng các điều kiện cụ thể.
Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, có nhiều ý kiến đề xuất về việc điều chỉnh chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản. Một trong những đề xuất đáng chú ý là áp dụng thuế suất cao hơn, chẳng hạn như 20% trên lãi từ chuyển nhượng bất động sản. Mục đích của đề xuất này là nhằm tăng thu ngân sách và giảm tình trạng trốn thuế. Ngoài ra, một số ý kiến cũng đề xuất áp dụng thuế chuyển nhượng theo thời gian nắm giữ bất động sản để ngăn chặn việc lướt sóng và thổi giá.
Những thay đổi và đề xuất này cho thấy sự quan tâm của các nhà hoạch định chính sách đối với thị trường bất động sản. Việc áp dụng thuế suất hợp lý và các quy định rõ ràng sẽ giúp ổn định thị trường bất động sản và tăng thu ngân sách cho nhà nước. Đồng thời, cần có các biện pháp hiệu quả để ngăn chặn việc trốn thuế và đảm bảo công bằng trong việc nộp thuế giữa các cá nhân và tổ chức.
Tóm lại, chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản cần được điều chỉnh để phù hợp với tình hình kinh tế hiện nay. Với sự điều chỉnh phù hợp, chúng ta có thể kỳ vọng vào một thị trường bất động sản phát triển bền vững và ổn định, đồng thời góp phần tăng cường nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Câu 2: Đánh thuế chuyển nhượng bất động sản có tác động như thế nào đến người mua, người bán và nhà đầu tư?
Trả lời:
Việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản có tác động đáng kể đến tất cả các bên tham gia thị trường, bao gồm người mua, người bán và nhà đầu tư. Trước hết, đối với người bán, thuế chuyển nhượng có thể làm giảm lợi nhuận thực nhận từ giao dịch bất động sản. Nếu mức thuế cao, người bán có thể buộc phải tăng giá bán để bù đắp, điều này có thể khiến giao dịch khó thành công hơn. Trong nhiều trường hợp, người bán có thể tìm cách tối ưu hóa chi phí thuế bằng cách khai báo giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế, dẫn đến tình trạng thất thu ngân sách nhà nước và những rủi ro pháp lý tiềm ẩn.
Đối với người mua, thuế chuyển nhượng có thể khiến giá bất động sản tăng cao do chi phí thuế có thể được chuyển một phần sang người mua. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến những người có nhu cầu thực về nhà ở, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của họ. Ngoài ra, nếu thuế suất quá cao, người mua có thể có xu hướng giao dịch qua hình thức hợp đồng không chính thức để giảm nghĩa vụ thuế, làm gia tăng các rủi ro pháp lý về quyền sở hữu.
Về phía nhà đầu tư, thuế chuyển nhượng có thể làm giảm tính thanh khoản của thị trường bất động sản, do chi phí giao dịch tăng lên. Những nhà đầu tư ngắn hạn, đặc biệt là những người tham gia lướt sóng bất động sản, có thể bị ảnh hưởng mạnh bởi mức thuế cao, từ đó làm giảm tính sôi động của thị trường. Tuy nhiên, với những nhà đầu tư dài hạn, mức thuế hợp lý có thể giúp ổn định thị trường, giảm đầu cơ và tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch hơn.
Nhìn chung, chính sách thuế đối với chuyển nhượng bất động sản cần được thiết kế hợp lý để cân bằng lợi ích giữa việc tăng thu ngân sách, đảm bảo công bằng trong thị trường và duy trì sự hấp dẫn của bất động sản như một kênh đầu tư. Nếu mức thuế quá cao, thị trường có thể rơi vào trạng thái đình trệ do cả người mua lẫn người bán đều e ngại giao dịch. Ngược lại, nếu thuế quá thấp hoặc không có biện pháp quản lý hiệu quả, tình trạng đầu cơ và lách thuế có thể diễn ra, làm méo mó thị trường. Do đó, việc xây dựng chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản cần xem xét một cách toàn diện để vừa đảm bảo nguồn thu ngân sách, vừa tạo động lực phát triển bền vững cho thị trường.
Câu 3: Các khó khăn trong việc thực hiện thu thuế đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản là gì?
Trả lời:
Thứ nhất, bất cập ngay từ trong phương thức để tính thuế thu nhập trong chuyển nhượng bất động sản. Hiện nay, có hai phương thức để tính thuế thu nhập trong chuyển nhượng bất động sản và cả hai phương thức này đều bộc lộ những bất cập.
Đối với phương thức đánh thuế 2% trên giá trị giao dịch; phương thức này tạo ra một lỗ hổng lớn trong việc kê khai giá bán. Người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp. Điều này không chỉ gây thất thu cho ngân sách Nhà nước mà còn khiến thị trường bất động sản thiếu minh bạch.
Đối với phương thức đánh thuế 20% trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Phương pháp này lại gặp khó khăn trong việc xác định đúng giá mua, nhất là đối với các giao dịch bất động sản diễn ra cách đây nhiều năm, khi chưa có cơ chế quản lý giá mua – bán minh bạch như hiện nay.
Thứ hai, bất cập về thông số đầu vào đối với thông tin về giá bất động sản được mua bán, chuyển nhượng. Thực tiễn không thể phủ nhận, mức giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng vẫn chưa đảm bảo đúng với giá giao dịch thực tế. Việc kiểm soát của cơ quan nhà nước để đảm bảo người mua, người bán ghi giá giao dịch trên hợp đồng đúng giá giao dịch thực tế hiện nay vẫn còn nhiều bất cập. Một khi thông số đầu vào đối với thông tin về giá bất động sản được mua bán, chuyển nhượng không phản ánh đúng, không sát với giá thị trường thì căn cứ tính thuế, xác định thu nhập chịu thuế sẽ không chính xác.
Thứ ba, bất cập về thu thập chứng từ, chứng minh liên quan đến chi phí chuyển nhượng bất động sản cũng như giá vốn của bất động sản chuyển nhượng. Thực tiễn hiện nay đã cho thấy, một hướng dẫn cụ thể về cách thức xác định, chứng minh các chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế, đặc biệt là trong tình hình có khá nhiều loại chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì việc những hướng dẫn cụ thể chưa được ban hành trở thành rào cản lớn trong việc hoạt động thu thuế đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản.
Thứ tư, bất cập từ hoạt động xác định giá vốn. Một số trường hợp bất động sản chuyển nhượng có từ xưa hoặc được thừa kế, cho tặng… nên không xác định được giá vốn. Chính vì không xác định được giá vốn nên cũng không có cơ sở để xác định căn cứ tính thuế.
Câu 4: Chính phủ có kế hoạch gì để cải thiện chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản trong thời gian tới?
Trả lời:
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có những biến động phức tạp, Chính phủ đang tích cực xây dựng và hoàn thiện các chính sách thuế liên quan đến chuyển nhượng bất động sản, nhằm tạo ra một hành lang pháp lý chặt chẽ, minh bạch và bền vững. Những kế hoạch này không chỉ hướng đến việc kiểm soát tình trạng đầu cơ mà còn đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường, phù hợp với bối cảnh kinh tế - xã hội trong nước và xu hướng quốc tế.
Thứ nhất, Chính phủ đang nghiên cứu áp dụng cơ chế thuế suất thu nhập cá nhân (TNCN) linh hoạt, dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản. Cụ thể, những giao dịch chuyển nhượng diễn ra trong thời gian ngắn sau khi mua sẽ chịu mức thuế suất cao hơn, nhằm ngăn chặn hành vi đầu cơ và bình ổn thị trường. Ví dụ, nếu chuyển nhượng bất động sản trong năm đầu tiên, mức thuế suất có thể lên đến 100% trên phần chênh lệch giá trị; sau 2 năm, mức thuế giảm xuống còn 50%; và sau 3 năm, chỉ còn 25%. Cách tiếp cận này không chỉ giúp hạn chế đầu cơ mà còn khuyến khích các nhà đầu tư dài hạn, góp phần ổn định thị trường.
Thứ hai, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tài chính nghiên cứu và đề xuất các chính sách thuế phù hợp với thực tiễn Việt Nam, đồng thời học hỏi kinh nghiệm quốc tế. Một trong những đề xuất nổi bật là việc áp dụng thuế trên phần chênh lệch giữa giá tính tiền sử dụng đất và giá bán sản phẩm bất động sản của các dự án. Điều này nhằm đảm bảo sự công bằng trong việc đánh thuế, đồng thời hạn chế tình trạng lợi nhuận siêu ngạch từ các dự án bất động sản, đặc biệt là ở những khu vực có giá đất tăng đột biến.
Thứ ba, Bộ Tài chính đang tiến hành rà soát toàn diện các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến thuế bất động sản, từ đó đề xuất sửa đổi, bổ sung để tăng cường hiệu quả điều tiết. Trọng tâm của việc này là tăng mức điều tiết đối với đất đai và bổ sung thuế đối với nhà ở, nhằm khuyến khích việc sử dụng đất và nhà ở một cách hiệu quả, tránh lãng phí tài nguyên. Đồng thời, các chính sách này cũng hướng đến việc xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, công khai, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của nền kinh tế.
Những nỗ lực này của Chính phủ không chỉ thể hiện quyết tâm trong việc quản lý thị trường bất động sản mà còn phản ánh tầm nhìn chiến lược trong việc xây dựng một hệ thống thuế công bằng, hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong dài hạn.
Xem thêm tại https://vi.sblaw.vn/blog/thue/
