Chiều 21/4, được sự chỉ đạo và bảo trợ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Reatimes và VIRES tổ chức Tọa đàm: “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam”.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW đã có bài tham luận quan trọng tại hội nghị này, SBLAW trân trọng giới thiệu nội dung bài phát biểu:
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw
ĐIỂM NGHẼN PHÁP LÝ “ĐẤT Ở KHÔNG HÌNH THÀNH ĐƠN VỊ Ở” - RÀO CẢN CẦN THÁO GỠ CHO BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH
Mở đầu
Trong những năm qua, phân khúc thị trường bất động sản du lịch phát triển vô cùng sôi động và ngoạn mục với nhiều sản phẩm bất động sản cao cấp như condotel, shophouse, shoptel, resort, homestay, farmstay,... không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản nói chung. Tuy nhiên, chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ đã và đang gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản ở các địa phương và là "điểm nghẽn" cho hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc này.
Vai trò của các sản phẩm bất động sản du lịch
Thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch nói riêng là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động...
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.
Theo báo cáo của UBND tỉnh Khánh Hòa, doanh thu du lịch của tỉnh liên tục tăng qua các năm, đạt 27.131 tỷ đồng vào năm 2019, gấp hơn 2 lần so với năm 2016; trong đó riêng giai đoạn 2016 - 2019 tăng 26,2%/năm; nếu tính luôn cả năm 2020, là năm bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19 thì bình quân tăng 5%/năm. Các chỉ tiêu chủ yếu về du lịch đều tăng từ 15 - 20%/năm.
Trong đó, tổng số lượt khách lưu trú du lịch giai đoạn 2016 - 2020 đạt 24,9 triệu lượt, riêng tổng số khách du lịch quốc tế đạt 10 triệu lượt. Đóng góp của ngành du lịch vào GDP tỉnh Khánh Hòa đạt khoảng 12,29%.
Sự phát triển này không thể không nhắc tới sự tích cực của những dự án biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng từ những nhà đầu tư trong nước và quốc tế tại đây.
Hạ tầng cơ sở vật chất phục vụ du lịch phát triển mạnh đến nay toàn tỉnh có l.l13 cơ sở lưu trú du lịch, trong đó có 125 cơ sở lưu trú quy mô 4-5 sao Điểm tích cực chính là thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ; góp phần giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách nhà nước…
Thực trạng pháp lý của bất động sản du lịch
Hiện nay bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, quy định của pháp luật đất đai hay pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành thì không có các khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch, trong đó có Condotel, Shophouse, Resort villa, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.
Có trường hợp địa phương xác định đây là loại hình nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở. Dẫn đến dễ gây lúng túng trong quá trình thực hiện của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương.
Nhìn lại thực tế trong số hàng chục dự án nghỉ dưỡng đã được cấp phép đầu tư, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoài một số chưa triển khai xây dựng thì nhiều dự án đã hoàn thành, nghiệm thu và đi vào hoạt động. Đơn cử như: Fusion Maia Nha Trang Resort; Selectum Noa Resort Cam Ranh; Golden Bay Cam Ranh; Movenpick Resort Cam Ranh; Radisson Blu Resort Cam Ranh; Vinpearl Resort & Spa Long Beach; The Arena Cam Ranh, Alma Resort Cam Ranh…Cũng trong số đó, tại một số dự án như: Vinpearl Resort & Spa Long Beach Nha Trang, Golden Bay Cam Ranh… các khách hàng mua sản phẩm đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và tài sản trên đất.
Một số dự án khác đã hoàn thành, được nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy và đưa vào sử dụng năm 2019. Tuy nhiên, trái ngược với việc chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thì nhà đầu tư thứ cấp vẫn chưa được cấp “sổ đỏ”.
Chính sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức về thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho các khách hàng mua bất động sản xây dựng trên phạm vi đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) đã gây ra nhiều bức xúc, khiếu nại từ khách hàng.
Điều đó khiến doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính, mất niềm tin vào chủ trương, chính sách ban hành của một số cơ quan quản lý Nhà nước.
Giải pháp tháo gỡ: Luật pháp hóa loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở)
Sau đợt thanh tra 2019 - 2020, Thanh tra Chính phủ đã nhận định loại hình mới đã và đang có tiềm năng phát triển mang lại rất nhiều hiệu quả thu hút đầu tư, thúc đẩy về tốc độ quy mô phát triển du lịch.
Chính vì lẽ đó nhiều giải pháp trong đó những dự án đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ; các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).
Theo tôi với tình hình hiện tại đây là giải pháp khả thi, vừa hài hòa lợi ích các bên, vừa gỡ khó cho doanh nghiệp, tránh khiếu kiện, ảnh hưởng môi trường đầu tư kinh doanh. Loại hình “Đất ở tại nông thôn” thuộc một trong ba nhóm đất quy định tại Điều 10 Luật đất đai và người mua được sở hữu lâu dài.
Khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” nhằm hạn chế một số quyền như: Không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, thôn xóm… chứ không làm thay đổi bản chất, nguồn gốc “đất ở tại nông thôn”.
Đã đến lúc chúng ta cần phải luật pháp hóa loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) bằng văn bản cụ thể để cơ quan nhà nước và doanh nghiệp có cơ sở thực hiện, tránh gây khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, các doanh nghiệp cũng như người mua.
Với kinh nghiệm hơn 15 năm làm việc tư vấn với không chỉ đối tác chủ đầu tư phát triển BĐS lớn của Việt Nam mà còn cả các quỹ đầu tư các tập đoàn lớn nước ngoài và đặc biệt tiềm năng phát triển về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, tôi cho rằng đối với một thị trường có giá trị cao và rất phức tạp do ảnh hưởng bởi vô cùng nhiều yếu tố từ chính sách, cơ chế, chính trị xã hội, thị trường để hài hòa lợi ích các bên thì cần có một số giải pháp sau:
- Về ngắn hạn:
Cơ quan chức năng cần xem xét và tạo điều kiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho các chủ sở hữu theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài với điều kiện không được đăng ký hộ khẩu, không được hình thành làng xóm, ở đây là các căn biệt thự nghỉ dưỡng trong dự án xây dựng trên đất ở nông thôn theo hồ sơ pháp lý đã cấp cho doanh nghiệp.
Việc cấp đất ở tại nông thôn đi kèm điều kiện “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại khu du lịch nghỉ dưỡng theo quan điểm của tôi là cần thiết và phù hợp nhằm đáp ứng mục đích chung của dự án là du lịch, nghỉ dưỡng.
Vậy thì đã đến lúc các nhà làm luật cần phải luật pháp hóa loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) bằng văn bản cụ thể để cơ quan nhà nước và doanh nghiệp có cơ sở thực hiện, tránh gây khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, các doanh nghiệp cũng như người mua.
- Về dài hạn:
- Về cơ chế, chính sách: Tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách về bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng. Hoạt động của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cần được cụ thể hóa thông qua các luật, như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu... từ đó tạo hành lang pháp lý và môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng hơn.
- Về vốn cho thị trường: Thị trường BĐS là thị trường có nhu cầu vốn đầu tư lớn, càng ngày càng tăng, thời gian thu hồi vốn kéo dài. Hiện nay, nguồn vốn cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam chủ yếu thông qua tín dụng ngân hàng. Vì vậy, để tạo điều kiện cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển, cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn cho thị trường. Ngoài kênh huy động vốn từ ngân hàng, cần đẩy mạnh thông qua một số kênh như: Từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), các quỹ đầu tư bất động sản…
- Về môi trường đầu tư: Môi trường đầu tư BĐS với các điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư là một yếu tố quyết định cho phát triển thị trường. Để có môi trường đầu tư BĐS thuận lợi, hệ thống quản lý cần phải: (i) Xây dựng trung tâm thông tin dữ liệu về đất đai, BĐS; (ii) Đẩy mạnh công tác đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Minh bạch thông tin dự án Condotel
- Về hoạt động du lịch: Để thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển, ngoài việc cần hội tụ đầy đủ các yếu tố như: Cơ chế, vốn, thông tin, quy hoạch… không thể không nhắc đến vai trò của hoạt động du lịch. Hoạt động du lịch phát triển, thị trường BĐS nghỉ dưỡng tất yếu sẽ phát triển./.
