Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW đã trả lời về Một số nội dung liên quan đến Thông tư 13/2017/TT-NHNN về bảo lãnh ngân hàng trên Vietnambiz. Dưới đây là nội dung chi tiết bài phỏng vấn:
1, Nếu CĐT dự án và ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh thì ngân hàng làm cách nào để quản lý tiến độ giải ngân vốn vay từ ngân hàng và vốn ứng từ khách hàng để đảm bảo tiến độ dự án?
Luật sư trả lời:
Bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên bảo lãnh cam kết với bên nhận bảo lãnh về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh; bên được bảo lãnh phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh.
Hợp đồng bảo lãnh là văn bản thỏa thuận giữa bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh và các bên có liên quan (nếu có) về việc bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh.
Để yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh phải gửi văn bản yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh kèm hồ sơ theo thỏa thuận tại cam kết bảo lãnh cho bên bảo lãnh. Yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh được coi là hợp lệ khi bên bảo lãnh nhận được trong thời gian làm việc của bên bảo lãnh và trong thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh.
Chậm nhất sau 5 ngày làm việc kể từ ngày bên bảo lãnh nhận được văn bản yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh hợp lệ theo quy định tại khoản 1 Điều này, bên bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ bảo lãnh đã cam kết đối với bên nhận bảo lãnh, đồng thời hạch toán ghi nợ vào tài khoản cho vay bắt buộc số tiền đã trả thay cho bên được bảo lãnh và thông báo cho bên được bảo lãnh biết. Bên được bảo lãnh có nghĩa vụ hoàn trả đầy đủ số tiền bên bảo lãnh đã trả thay và số tiền lãi theo quy định tại khoản 3 Điều này.
Như vậy, điểm mấu chốt trong mô hình này là khách hàng, ngân hàng sẽ được trực tiếp giám sát quá trình triển khai, thi công dự án. Trong đó, ngân hàng sẽ giữ vai trò “trọng tài” kiểm tra, kiểm soát tiến độ của dự án và căn cứ vào tiến độ đó để giải ngân tiền cho chủ đầu tư. Còn các khách hàng sẽ mở một tài khoản ở ngân hàng, nộp tiền vào đó, số tiền này sẽ được ngân hàng giải ngân khi có sự đồng ý của người đại diện khách hàng và của chủ đầu tư.
2, Thủ tục chứng minh CĐT đủ điều kiện được bảo lãnh gồm những gì? CĐT có cần mất thêm chi phí cho việc này?
Luật sư trả lời:
Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 có nhiều quy định mang tính đột phá nhằm bảo vệ người mua nhà ở, hướng đến xây dựng thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Một trong điểm mới đó là quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều 56 Luật này. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 13/2017/TT-NHNN) quy định về bảo lãnh ngân hàng đối với những chủ đầu tư kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Theo đó, ngân hàng sẽ xem xét cấp bảo lãnh đối với những chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
-Chủ đầu tư có đủ các điều kiện quy định tại Điều 10 Thông tư này (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng);
- Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản.
Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:
“a) Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;
b) Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản:
………………
c) Ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua:
………………”.
Khi thực hiện việc bảo lãnh ngân hàng thì đồng nghĩa với việc giá của bất động sản sẽ được cộng thêm cả phần chi phí bảo lãnh, phí này được cấu thành trong giá bán bất động sản và khách hàng là người trực tiếp phải gánh chịu chi phí này. Tuy nhiên, người mua nên xem đây là cái giá cho sự bảo đảm an toàn cho mình khi đầu tư vào bất động sản hình thành trong tương lai. So với những rủi ro tiềm ẩn cho số vốn bỏ ra thì việc đảm bảo thông qua bảo lãnh sẽ mang lại lợi ích rất nhiều cho người mua. Điều này còn có tác động đến chủ đầu tư, bắt buộc họ phải tuân thủ các điều kiện nhất định khi muốn mở bán các dự án bất động sản hình thành trong tương lai, nâng cao sự cạnh tranh và tính minh bạch trên thị trường bất động sản.
3, Nếu dự án chậm tiến độ thì ngoài việc CĐT phải trả ngân hàng số tiền ngân hàng ứng ra để trả khách mua nhà (theo điều khoản hợp đồng mua nhà), họ có phải chịu thêm chế tài gì khác không?
Luật sư trả lời:
Khoản 3 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định:
“3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết”.
Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 13/2017/TT-NHNN) có quy định:
“1. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại ...”.
Như vậy, nếu dự án chậm tiến độ thì chủ đầu tư phải trả ngân hàng số tiền ngân hàng ứng ra để trả khách mua nhà.
Luật Kinh doanh bất động sản quy định bên bán nhà phải có nghĩa vụ:
- Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng…
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng…
Bên mua nhà có các quyền sau:
- Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định.
- Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng, …
Như vậy, ngoài việc chủ đầu tư phải trả ngân hàng số tiền ngân hàng ứng ra để trả khách mua nhà. Trường hợp chậm bàn giao nhà thì còn phải bồi thường theo thỏa thuận và phải chịu mức lãi suất đã thỏa thuận trong hợp đồng cho người mua.
4, Trong trường hợp dự án chậm tiến độ, CĐT thỏa thuận được với khách hàng dời thời hạn bàn giao nhà thì ngân hàng có đồng ý tuân theo hạn bàn giao nhà mới này không? (trường hợp này không được đề cập đến trong nội dung Thông tư. Có thể xảy ra trường hợp khác nữa không?)
Luật sư trả lời:
Khi nghĩa vụ dân sự chậm được thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn để bên có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ.
Khoản 4 Điều 19 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN có quy định:
“4. Việc gia hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh do các bên thỏa thuận phù hợp với thỏa thuận cấp bảo lãnh”.
Như vậy, trong trường hợp này ngân hàng hoàn toàn có thể đồng ý theo thời hạn bàn giao nhà mới này.
Tuy nhiên, thiết nghĩ, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có sự cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, cùng với việc nở rộ của các dự án kinh doanh bất động sản như hiện nay, tôi cho rằng người mua, thuê mua nhà ở trong các dự án nhà ở, nhất là những dự án kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, cần hết sức tỉnh táo và thận trọng trong việc tìm hiểu thông tin về dự án cũng như về chủ đầu tư một cách kỹ lưỡng. Người mua nhà nên lựa chọn những chủ đầu tư là những doanh nghiệp có uy tín trên thị trường. Bởi lẽ, những chủ đầu tư này sẽ khiến cho người mua nhà yên tâm hơn về tính xác thực của những thông tin mà chủ đầu tư cung cấp; về khả năng huy động vốn, tiến độ thực hiện dự án, hạn chế các rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra trong quá trình ký kết, thực hiện hợp đồng, ... Ngoài ra, khi ký kết hợp đồng mua nhà, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư đưa ra thỏa thuận bảo lãnh theo luật định để đảm bảo các quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
