Thực tế hiện nay, có nhiều gia đình không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, cũng như không có bất kỳ loại giấy tờ gì về quyền sử dụng đất mà chỉ ở trên mảnh đất thừa kế do bố mẹ mình, vậy họ có quyền khởi kiện khi xảy ra tranh chấp đất đai hay không?
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, thì những gia đình này vẫn có quyền khởi kiện theo hai cách. Tuy nhiên, trước khi thực hiện việc khởi kiện, các bên tranh chấp cần thực hiện việc hòa giải tranh chấp đất đai. Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Hòa giải tranh chấp đất đai như sau:
"1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Như vậy, nhà nước luôn khuyến khích sự tự hòa giải thỏa thuận giữa các bên khi có tranh chấp. Nếu hai bên không thỏa thuận được với nhau thì bạn cần gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tranh chấp, tức là nơi cả hai bên đang thường trú để để hòa giải. Nếu hòa giải thành và có thay đổi hiện trạng về ranh giới người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân xã sẽ gửi biên bản đến phòng tài nguyên và môi trường. Còn nếu tranh chấp đất đai giữa bạn và nhà liền kề đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì sẽ được giải quyết theo Khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:
"2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự”.
Cách thứ nhất, bạn nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện vì đây là trường hợp tranh chấp giữa các hộ gia đình với nhau theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND cấp huyện, bạn có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Cách thứ hai, bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định tại Điểm a, Khoản 1 Điều 35 và Điểm a Khoản 1 Điều 37 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, cụ thể là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bạn và hộ liền kề đang cư trú.
Như vậy, mặc dù bạn không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay các loại giấy tờ khác liên quan đến quyền sử dụng đất thì vẫn có quyền khởi kiện để giải quyết tranh chấp theo hai cách nêu trên.
Tuy nhiên xét thấy, việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu nên bạn cần thiết phải đăng ký đất đai. Đối với trường hợp của bạn, sẽ thực hiện việc đăng ký lần đầu theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai và làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Bởi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là cơ sở pháp lý chắc chắn để xác định về quyền sở hữu cũng như để tránh các tranh chấp đất đai phát sinh. Việc cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 101 của Luật Đất đai năm 2013, theo đó:
"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Hiện tại đất của bạn đang có tranh chấp nên không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu khi giải quyết được tranh chấp hay hòa giải, thỏa thuận được giữa hai bên, bạn nên làm thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tà sản gắn liền với đất theo hướng dẫn như trên để dảm bảo quyền lợi của bạn cũng như tránh những tranh chấp về đất đai sau này. Liên hệ công ty luật SBLAW để được tư vấn chi tiết.
