Trong bài “Người mua luôn thiệt khi Hợp đồng đặt cọc bị vi phạm?” đăng trên báo Diễn đàn Doanh nghiệp, có trích dẫn ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW. Dưới đây là nội dung chi tiết:

Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về đặt cọc và Hội đồng thẩm phán TANDTC cũng đã có một Nghị quyết để hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc. Tuy nhiên, trên thực tế việc giải quyết tranh chấp không đơn giản và người mua thường là người chịu thiệt.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Đặt cọc mua nhà là quan hệ dân sự do các bên thoả thuận, do đó đầu tiên bạn phải căn cứ vào các thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Nếu trong hợp đồng không có quy định thì sẽ áp dụng quy định trong Bộ Luật dân sự năm 2015 để giải quyết.

Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp sau khi đặt cọc thì bị bên bán “đánh tháo” vì họ tìm được nguời mua với giá cao hơn. Vì thế những người có kinh nghiệm đi mua nhà, khi lập giao kết (dù bằng giấy viết tay) cũng ràng buộc bên bán bằng điều khoản, nếu bên bán không bán nhà đất nữa thì ngoài việc phải trả lại tiền đặt cọc, phải chịu phạt một số tiền nhất định. Tuy nhiên, nhiều trường hợp, vì bán được giá hơn so với người mua cũ, nhiều người bán nhà đã chấp nhận bị phạt theo thỏa thuận để bội tín.

Phạt gấp đôi … cũng vẫn thiệt

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, theo quy định trên, trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:

– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình cũng đã hướng dẫn giải quyết tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc.

Tuy nhiên, trên thực tế, bao giờ người đặt cọc cũng phải chịu nắm “đằng lưỡi” vì muốn đòi được “khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc” họ phải kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc ra Tòa án với rất nhiều quy trình tố tụng chặt chẽ, kéo dài. Đó là chưa kể nhiều vụ phải xử đi xử lại, khi thắng cuộc cũng khó đảm bảo thi hành án.

Do đó, với những vụ mà số tiền đặt cọc không lớn, thông thường bên đặt cọc phải chấp nhận phần thiệt là lấy số tiền đã đặt cọc về mà không được “bồi thường” gì thêm. Còn trong các vụ mà số tiền đặt cọc có giá trị lớn thì người mua càng thiệt hại nhiều hơn, do số tiền này bị bên bán lợi dụng gửi vào ngân hàng hưởng lãi suất hoặc dùng để làm vốn đầu tư, quay vòng, …

Bên cạnh đó, cũng theo Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP: “d. Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”. Tuy nhiên, việc xác định sự kiện bất khả kháng hay “trở ngại khách quan” cũng rất khó vì pháp luật hiện chưa dự liệu hết các tình huống xảy ra trên thực tiễn. Mặt khác, các căn cứ để chứng minh có sự kiện bất khả kháng và trở ngại khách quan không phải ai cũng làm được.

Thiết nghĩ, người mua cần thận trọng trong giao kết hợp đồng, tìm hiểu kỹ các thông tin về tài sản cũng như người tham gia giao dịch (có đủ năng lực hành vi hay không? có phải là chủ sở hữu tài sản hay không?)

Đồng thời, trong thời gian tới, cũng cần sửa đổi các quy định về đặt cọc như nâng mức phạt cọc khi bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không thực hiện hợp đồng đã xác lập, … thì mới hạn chế các tranh chấp về đặt cọc và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các bên tham gia giao dịch dân sự.




Untitled-1

GỬI YÊU CẦU TỚI LUẬT SƯ

Hotline: 0904 340 664 | Email: info@sblaw.vn