Dưới đây là phần trả lời câu hỏi của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty Luật SB Law trong bài Tư vấn pháp luật tháng 11 về một số vấn đề liên quan đến nhà đất tại Việt Nam.
1/ Tháng 1/1989, gia đình tôi rời VN đi Mỹ theo diện đoàn tụ. Theo quy định về nhà cửa thời điểm đó, tôi đã làm đơn giao căn nhà 2 tầng rưỡi, diện tích 145m2, mặt đường 3/2, Quận 11, TPHCM cho nhà nước quản lý...Khi ra đi thì cán bộ Sở Nhà đất đến kiểm kê và giao cho tôi một tờ giấy có nội dung: Sở Nhà đất thừa lệnh UBND TP HCM tạm quản lý nhà diện xuất cảnh. Như vậy, theo chính sách hiện nay thì căn nhà của tôi có thể xin lại được không?
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 1 Nghị quyết số 23/2003/QH11 về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 07 năm 1991 thì: “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại nhà đất mà Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất”.
Khoản 6 Điều 2 Nghị quyết số 23/2003/QH11 quy định: “Nhà nước hoàn thành thủ tục pháp lý về sở hữu toàn dân đối với các loại nhà đất mà Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách quản lý nhà đất của những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài”.
Điều 3 Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 quy định về việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN trước ngày 01/07/1991 thì các văn bản quản lý của nhà nước bao gồm quyết định, thông báo, công văn, văn bản kê biên, kiểm kê, danh sách kiểm kê và các giấy tờ khác liên quan đến việc quản lý, bố trí sử dụng nhà đất của Uỷ ban hành chính, Uỷ ban quân quản, Uỷ ban nhân dân cách mạng, Uỷ ban nhân dân, cơ quan quản lý nhà nước các cấp, tổ chức chính trị, tổ chức kinh tế nhà nước, tổ chức xã hội.
Tháng 01/1989, gia đình bạn chuyển ra nước ngoài theo diện đoàn tụ và đã bàn giao nhà đất cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thuộc trường hợp nhà nước quản lý, bố trí sử dụng nhà đất trong quá trình thực hiện chính sách quản lý nhà đất của những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài theo khoản 6 Điều 2 Nghị quyết số 23/2003/QH11. Ngoài ra, khi gia đình bạn giao lại nhà cho nhà nước quản lý đã có giấy tờ xác nhận của Sở nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh về việc quản lý nhà đất này.
Như vậy, căn cứ vào các quy định trên nhà nước sẽ không thừa nhận việc đòi lại đất của gia đình bạn.
2/ Tôi là người VN hiện định cư tại Australia. Tôi có ủy quyền cho người thân trong nước thay mặt tôi tranh chấp quyền sử dụng đất. Nay tòa án sơ thẩm buộc trả đất cho tôi, còn tòa án phúc thẩm thì xử trả bằng tiền với lý do tôi là người VN định cư ở nước ngoài, không thuộc đối tượng được nhà nước xét cấp quyền sử dụng đất. Nay tài sản bán phát mãi, nhưng không có người mua...Vậy xin hỏi:
- a) Trong trường hợp này tôi và người được ủy quyền có được nhận lại quyền sử dụng đất (QSDĐ) hay không?
- b) Người được ủy quyền của tôi có được pháp luật cho phép nhận lại tài sản là quyền sử dụng đất để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
- c) Nếu phát mãi không có người mua, và tôi là người không thuộc đối tượng được nhà nước xét cấp QSDĐ theo qui định của pháp luật, thì tài sản trên có phải trả lại cho bị đơn không? Và giải quyết tài sản đó như thế nào?
Trả lời:
- a) Theo quy định của Điều 169 Luật Đất đai năm 2013 người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận quyền sử dụng đất khi:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung.
Khoản 3 Điều 186 Luật đất đai 2013 quy định: “Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
- a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
- c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.
Như vậy, đối với trường hợp mà bạn nêu, nếu bạn thuộc đối tượng không được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì bạn chỉ được hưởng giá trị của quyền sử dụng đất đó chứ không được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- b) Căn cứ theo Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về ủy quyền:
“1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
- Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.
- Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện”.
Điều 141 Bộ luật này quy định về phạm vi ủy quyền như sau:
“ 1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:
- a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
- b) Điều lệ của pháp nhân;
- c) Nội dung ủy quyền;
- d) Quy định khác của pháp luật...”.
è Như vậy, trong trường hợp bạn được nhận quyền sử dụng đất, pháp luật cho phép bạn có quyền ủy quyền cho người khác nhận lại là quyền sử dụng đất.
- c) Tài sản phát mãi không thành sẽ được xử lý theo Điều 104 Luật thi hành án Dân sự 2008 (được sửa đổi, bổ sung theo Khoản 36 Điều 1 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi 2014). Cụ thể:
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo của tổ chức bán đấu giá về việc tài sản đưa ra bán đấu giá lần đầu nhưng không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì Chấp hành viên thông báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản.
Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, nếu đương sự không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được về mức giảm giá thì Chấp hành viên quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá.
Từ sau lần giảm giá thứ hai trở đi mà không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì người được thi hành án có quyền nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án.
Trường hợp người được thi hành án đồng ý nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án, trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì Chấp hành viên thông báo cho người phải thi hành án biết.
Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày người phải thi hành án nhận được thông báo về việc người được thi hành án đồng ý nhận tài sản để thi hành án, nếu người phải thi hành án không nộp đủ số tiền thi hành án và chi phí thi hành án để lấy lại tài sản đưa ra bán đấu giá thì Chấp hành viên giao tài sản cho người được thi hành án. Đối với tài sản là bất động sản, động sản phải đăng ký quyền sở hữu, sử dụng thì Chấp hành viên ra quyết định giao tài sản cho người được thi hành án để làm thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản đó cho người được thi hành án. Người phải thi hành án, người đang quản lý, sử dụng tài sản không tự nguyện giao tài sản cho người được thi hành án thì bị cưỡng chế thi hành án.
3/ Vợ chồng tôi hiện thường trú tại CHLB Đức. Chúng tôi có một căn nhà nằm trên mảnh đất mua lại của người anh ruột (mua sau khi hai người đã kết hôn), nhưng trên Giấy chứng nhận Quyền Sở hữu nhà và Quyền Sử dụng đất ở đã được cấp chỉ có một mình tôi đứng tên chủ sở hữu và sử dụng (Không có một giấy tờ gì nêu lý do, hoặc thỏa thuận về việc một mình tôi đứng tên sổ đỏ). Vậy xin hỏi:
- a) Trong trường này, tôi có quyền một mình làm hợp đồng bán, hoặc tặng, cho v.v… mà không cần sự đồng ý của vợ tôi hay không?
Nếu hợp đồng bán, tặng, cho do một mình tôi ký thì có hợp pháp không?
- b) Nếu cả vợ và chồng cùng đứng tên Giấy chứng nhận Quyền Sở hữu nhà và Quyền Sử dụng đất ở (có nghĩa là tài sản này là của chung của cả hai vợ và chồng, kể cả lý và tình,vậy xin hỏi trong trường hợp này, tôi có quyền bán, hoặc tặng, cho một nửa phần giá trị tài sản của tôi không?
Nếu hợp đồng bán, tặng, cho một nửa phần giá trị tài sản của tôi do một mình tôi ký thì có hợp pháp hay không?
Trả lời:
- a) Theo quy định tại Điều 33, 34 của Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014thì quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung vợ chồng. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đó phải đứng tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
Theo quy định tại Điều 98 – Luật Đẩt đai năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì:
- Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản chung của vợ chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
- Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản chung của vợ chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của chồng hoặc vợ thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ghi họ, tên cà vợ và chồng nếu có yêu cầu.
=> Căn cứ theo những quy định nêu trên thì tài sản là căn nhà mua sau khi hai người đã kết hôn là tài sản chung vợ chồng. Cho dù chỉ đứng tên một mình chồng hay đứng tên cả hai người thì trách nhiệm pháp lý là tương đương nhau. Vì vậy khi thực hiện giao dịch mua bán hay tặng cho đều cần sự đồng ý của cả hai vợ chồng, cần chữ ký của cả 2 vợ chồng.
- b) Theo quy định tại Điều 126 – Luật Nhà ở năm 2014 quy định về việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chungthì:
“Việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu, trường hợp một chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì chủ sở hữu chung còn lại có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua;.”
Theo đó, trường hợp vợ chồng có quyền sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung kia có quyền ưu tiên mua.
Theo quy định tại Điều 137 – Luật Nhà ở năm 2014 quy định về việc tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung thì:
“1. Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu;
- Trường hợp tặng cho tài sản thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu chung được quyền tặng cho phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của chủ sở hữu chung khác….”
=> Như vậy, bạn có quyền bán, hoặc tặng, cho một nửa phần giá trị tài sản của bạn. Hợp đồng bán, tặng, cho một nửa phần giá trị tài sản của bạn do một mình bạn ký là hợp pháp. Tuy nhiên cần lưu ý không được làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của vợ bạn cũng đang là chủ sở hữu chung nhà và đất ở.
