Hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được nhiều doanh nghiệp Nhà nước có quỹ đất dồi dào áp dụng nhằm 'bắt tay' với các đơn vị có năng lực tài chính, đa phần là các công ty tư nhân để thành lập một pháp nhân mới, đầu tư dự án bất động sản nhà ở, thương mại.
Tuy nhiên, không phải thương vụ góp vốn bằng đất nào cũng mang lại lợi nhuận lớn cho những bên sở hữu quỹ đất khi đã có trường hợp có nguy cơ trắng tay, mất cả chì lẫn chài khi bên đối tác cùng góp vốn bị siết nợ.
Trao đổi về việc này, phóng viên báo Nhadautu.vn đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch Công ty luật SBLAW về hình thức hợp tác này.
Câu hỏi: Hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất được các doanh nghiệp có quỹ đất sử dụng để hợp tác với các đơn vị có năng lực tài chính, nhằm thành lập một công ty mới để làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Ưu/nhược điểm của hình thức này là gì, thưa ông? Về mặt pháp lý, quyền lợi của bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong liên doanh thực hiện dự án có gặp những bất lợi gì không?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Ưu điểm của hình thức này là tạo điều kiện cho các doanh nghiệp triển khai các dự án đầu tư liên quan đến bất động sản. Thời điểm hiện nay, quỹ đất dành cho việc phát triển dự án bất động sản dần cạn kiệt, do đó, hình thức góp vốn này càng thể hiện rõ được những ưu điểm của mình. Theo đó, doanh nghiệp có quỹ đất mà không có đủ năng lực tài chính để tự mình triển khai các dự án bắt tay với doanh nghiệp có vốn nhưng không có quỹ đất để cùng triển khai dự án.
Nhược điểm của hình thức này là việc thủ tục góp vốn bằng quỹ đất là tương đối phức tạp. Nếu như các hình thức góp vốn khác, như góp vốn bằng tiền mặt, chỉ cần đăng ký với cơ quan đăng ký kinh doanh, thì việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ phải trải qua nhiều thủ tục hơn, như việc các bên phải lập hợp đồng góp vốn có công chứng, thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai, rồi mới được đăng ký góp vốn tại cơ quan đăng ký kinh doanh.
Về vấn đề quyền lợi của người góp vốn, pháp luật hiện hành không phân biệt địa vị pháp lý của người góp vốn bằng quyền sử dụng đất với người góp vốn bằng các hình thức khác. Theo đó, đã góp vốn vào doanh nghiệp, dù là hình thức nào, cũng sẽ là thành viên, chủ sở hữu của doanh nghiệp và có các quyền và nghĩa vụ tương ứng với phạm vi, tỷ lệ góp vốn của mình.
Câu hỏi: Pháp luật có chế tài nào để quản lý việc các doanh nghiệp Nhà nước mang đất đi góp làm dự án nhà ở thương mại, thưa ông? Khi mang đất đi góp vốn thì quyền sử dụng khu đất này sẽ thuộc về liên doanh và liên doanh này sẽ có quyền định đoạt khu đất?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của các doanh nghiệp nhà nước có khả năng gây ảnh hưởng, xâm phạm đến nguyên tắc bình đẳng, công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Do đó, pháp luật cũng có các quy định nhằm hạn chế việc đầu tư, kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp nhà nước.
Theo đó, căn cứ quy định tại khoản 7 Điều 1 Nghị định 32/2018/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 Điều 21 Nghị định 91/2015/NĐ-CP về đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp, doanh nghiệp nhà nước không được sử dụng tài sản, tiền vốn, quyền sử dụng đất thuê để góp vốn hoặc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (trừ doanh nghiệp nhà nước có ngành nghề kinh doanh chính là các loại bất động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản).
Khi bên góp vốn đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp, quyền sử dụng đất sẽ là tài sản của doanh nghiệp liên doanh. Do đó, doanh nghiệp liên doanh này sẽ có toàn bộ quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với quyền sử dụng đất đã được góp vốn.
Khi chấm dứt việc góp vốn, căn cứ theo quy định tại Điều 80, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp còn thời hạn sử dụng đất, hoặc đã hết thời hạn sự dụng đất mà bên góp vốn vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng, bên góp vốn được quyền tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại hoặc gia hạn sử dụng đất. Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết và bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất.
Câu hỏi: Doanh nghiệp liên doanh sẽ có toàn bộ quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với quyền sử dụng đất đã được góp vốn. Phải chăng đây là kẽ hở pháp luật để nguồn đất công dễ dàng được sang tay chuyển sang tư nhân?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Ta không nên nhìn nhận quy định trên là một kẽ hở pháp luật để các tổ chức, cơ quan thực hiện các hành vi trục lợi. Quy định này được đặt ra với mục đích nhằm khuyến khích, thúc đẩy hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Cụ thể, đối với các doanh nghiệp mặc dù có đủ vốn nhưng vì gia nhập thị trường bất động sản muộn, vào thời điểm quỹ đất khan hiếm, khó có khả năng được cơ quan nhà nước liên quan cho thuê, giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng của mình. Khi ấy, việc liên doanh với một doanh nghiệp đã có quỹ đất là một giải pháp hữu hiệu để giải quyết tình trạng này.
Còn đối với việc các cá nhân, tổ chức có thể lợi dụng quy định này nhằm trục lợi bằng việc chuyển nguồn đất công sang tư nhân, pháp luật cũng có những quy định nhằm hạn chế vấn đề này như tôi đã đề cập ở phía trên.
Như vậy, về cơ bản, pháp luật hạn chế tối đa việc doanh nghiệp nhà nước được góp vốn, đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Theo đó, doanh nghiệp nhà nước cũng không được phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Phóng viên: Xin cảm ơn ông!
Nguồn: Báo nhadautu.vn
